【案情简介】

2018年，何某向韩某借款200万元，约定一年后归还。到期后，何某无力偿还。2019年底，双方签订《以房抵债协议》，约定何某将其名下的一套市场价值约220万元的房屋作价200万元抵偿给韩某，用于清偿全部债务，差价不再找补。协议签订后，何某将房屋钥匙交付给韩某，韩某入住。但双方因故一直未办理过户登记。2021年，何某的其他债权人徐某因何某拖欠其工程款，起诉何某并胜诉，随后申请法院查封了仍登记在何某名下的该套房屋。韩某提出执行异议，主张其已通过以房抵债协议取得了房屋所有权，要求解除查封。

【刘颖新律师评议】

本案的核心在于：以物抵债协议是否具有直接导致物权变动的效力？韩某的权利能否排除强制执行？

首先，以房抵债协议的性质。该协议是债务履行期限届满后，双方达成的以他种给付（转移房屋所有权）代替原定给付（偿还金钱）的清偿协议，属于诺成性合同。其目的在于消灭旧的金钱之债，建立新的给付之债（交付房屋并过户）。

其次，物权是否变动。我国物权变动采“登记生效主义”。以房抵债协议仅产生债权效力，即韩某有权请求何某履行协议，交付房屋并配合办理过户登记。在房屋未办理过户登记前，物权并未发生转移，房屋在法律上仍归何某所有。

再次，韩某的权利能否排除其他债权人的强制执行。韩某享有的基于以房抵债协议产生的债权，是请求何某为特定行为（过户）的请求权，属于普通债权。而申请执行人徐某享有的也是要求何某偿还金钱的普通债权。两种债权在性质上是平等的，不存在孰优孰劣。韩某的债权并不具有优先于徐某债权的属性（例如，不像商品房消费者生存权或建设工程价款优先权那样的特殊优先权）。因此，仅仅签订以房抵债协议并占有房屋，通常不足以排除法院因何某的其他债务而对房屋采取的强制执行措施。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权登记生效原则。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。