【案情简介】

1999年，村民冯某提供其拥有的农村宅基地，城镇居民陈某出资，双方口头约定合作建造一栋四层楼房。建成后，楼房一、二层归冯某，三、四层归陈某，各自居住使用，但未办理任何产权分割手续，整栋楼仅有冯某名下的宅基地使用权证。多年来相安无事。2021年，该区域被纳入旧改范围，涉及巨额拆迁补偿。冯某主张，宅基地使用权是其个人的，房屋虽然陈某出了钱，但只能算作借款或对冯某房屋的出资，整栋楼拆迁权益应全部归其所有。陈某则主张，双方是合作关系，其享有三、四层的产权，应分得相应的拆迁利益。

【刘颖新律师评议】

此类“一方出地、一方出资”的合作建房纠纷，在城乡结合部非常普遍。其确权难点在于法律关系性质模糊，且常因违反土地管理法规而效力存疑。

首先，需要定性双方的法律关系。1. 借贷关系？ 若认定为借贷，则陈某仅为债权人，房屋所有权全归冯某，陈某只能要求返还出资款及利息，无权主张产权或拆迁利益。2. 赠与关系？ 缺乏赠与合意，不符合。3. 合作建房关系？ 这是陈某主张的基础，即双方共同投资、共享收益、共担风险。但本案是口头协议，证据薄弱。

其次，分析合作建房协议的效力。陈某是城镇居民，其与村民冯某合作在宅基地上建房，实质上使陈某变相获得了宅基地的使用权和房屋所有权。这与国家禁止城镇居民取得农村宅基地的政策相抵触，根据《民法典》第一百五十三条，该合作建房协议（即使是口头的）很可能被认定为无效。

再次，协议无效后的处理。如同案例三，合同无效后，需恢复原状、赔偿损失。由于房屋已建成并长期使用，无法简单返还。法院会重点审查：1. 出资的性质和数额（是否有凭证）；2. 双方的实际居住、使用情况；3. 拆迁补偿的具体项目（包括土地补偿、房屋重置价、装修、搬迁费等）。处理思路通常是：宅基地使用权及对应的补偿归冯某。地上建筑物的补偿，则根据双方的出资贡献、过错程度进行分割。考虑到陈某是主要出资方，且房屋由其建造，法院可能会判决冯某在获得的总拆迁利益中，向陈某支付一笔包含其出资成本、房屋价值贡献以及相应比例增值利益的补偿款，但这并非确认陈某对房屋或土地享有物权。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后财产返还与折价补偿的规定。

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。