【案情简介】

2010年，王某（非本地户籍）为规避当时的限购政策，与具有购房资格的亲戚刘某协商，以刘某的名义购买了一套商品房。双方签订了书面的《借名买房协议》，约定购房款全部由王某支付，房屋归王某实际所有，待政策允许或条件成熟时，刘某无条件配合将房屋过户至王某名下。购房后，房屋由王某装修并居住，产权证由王某保管。2016年，当地房价大幅上涨，刘某反悔，以自己是登记权利人为由，主张房屋归其所有，并要求王某搬离。王某遂起诉至法院，请求确认房屋归其所有并判令刘某协助过户。

【刘颖新律师评议】

借名买房纠纷是确权诉讼中的常见疑难类型。本案的焦点在于：规避限购政策的借名买房协议是否有效？实际出资人王某能否取得房屋所有权？

首先，关于协议效力。借名买房协议通常被视为一个无名合同，其效力判断取决于是否违反法律、行政法规的强制性规定或公序良俗。规避限购政策的行为，损害的是地方政府基于公共利益（如调控房地产市场）所制定的行政管理秩序，一般认为构成对公共利益（公序良俗）的违背。因此，根据《民法典》第一百五十三条，该《借名买房协议》很可能被认定为无效。

其次，在协议无效的法律后果下，王某的权利如何保障？由于协议无效，王某不能依据合同直接请求确认物权或要求过户。此时，双方的法律关系转化为债权债务关系。房屋的物权因登记在刘某名下，原则上归刘某所有。但王某可以主张刘某构成不当得利，要求其返还购房款、装修款等实际支出。法院在审理中，会重点审查资金流转的凭证、房屋实际占有使用情况、协议内容等，以确定真实的出资关系。

值得注意的是，在司法实践中，对于借名买房的处理存在分歧。有部分观点认为，如果借名买房是为了规避普通限购政策（非保障性住房政策），且协议签订在购房前，内容明确，实际出资、占有证据充分，在不损害国家、集体或第三人利益的情况下，为保护诚实信用和实际权益，可能倾向于在一定条件下（如实际出资人已具备购房资格）支持其要求过户的请求。但整体而言，法律风险极高，实际出资人通常无法直接获得物权，主要依靠债权请求权来挽回经济损失。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国民法典》第九百八十五条：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。