【案情简介】

2015年，城镇居民钱某在B市郊区旅游时，看中一处位于某村的宅基地上自建房屋。该房屋由村民孙某建造，持有集体土地使用证，但无不动产权证。经协商，双方签订《房屋买卖合同》，约定钱某以40万元价格购买该房屋及附属院落，孙某承诺“永久性转让”，并交付房屋及土地使用证原件。钱某支付全部价款后入住，并于2017年出资20万元对该房屋进行整体翻建，扩建两层楼房，改善水电设施，长期用于家庭度假居住。2023年，因该区域被纳入城市拓展规划，土地征收补偿预期极高。孙某以“违反法律强制性规定”为由，向法院起诉请求确认《房屋买卖合同》无效，并要求返还房屋。一审法院认为，根据《土地管理法》第62条及《民法典》第363条，宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的人员转让，故合同无效。判决支持孙某请求，合同无效，钱某应返还房屋。钱某不服，提起反诉，请求判令孙某赔偿其购房款损失及房屋增值部分（经评估，现市场价值达420万元），并补偿其翻建投入。

【刘颖新律师评议】

本案集中反映了我国城乡二元土地制度下，农村房屋流转的法律困境与利益失衡问题，极具典型性和社会争议性。

首先，关于合同效力问题，法院认定正确。《民法典》第363条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。”《土地管理法》明确宅基地属集体所有，使用权具有强烈的身份依附性，仅限本集体经济组织成员享有。城镇居民购买宅基地房屋，实质上变相取得集体土地使用权，违反法律效力性强制规定，合同应归无效。但合同无效后的法律后果处理，是本案核心争议点。根据《民法典》第157条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中：财产返还：房屋应返还给孙某，因其为原权利人；折价补偿：钱某支付的40万元购房款，孙某应予返还；损失赔偿：重点在于“损失”的范围界定。钱某主张的“房屋增值损失”是否应获支持？实践中存在分歧。一种观点认为，增值属市场因素所致，非直接损失，不应赔偿；另一种观点则认为，孙某作为出卖人，在明知买方非本村村民的情况下仍主动出售，具有明显过错，且其行为直接导致买方丧失其他购房机会，应承担信赖利益损失，包括房屋增值部分。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第157条：民事法律行为无效后的法律后果；

《中华人民共和国民法典》第363条：宅基地使用权的法律适用；

《中华人民共和国土地管理法》第62条：宅基地使用的主体限制。