【案情简介】

2016年，张某系外地户籍人员，长期在A市工作并计划投资房产。当时A市已实施严格的住房限购政策，非本地户籍居民需连续缴纳五年以上社保方可购房。张某不具备购房资格。经与挚友李某（A市户籍、具备购房资格）协商，双方签订一份《借名买房协议》，约定由张某出资全额购买位于A市某区的一套商品房，房屋登记在李某名下；待限购政策解除或具备过户条件后，李某应无条件配合将房屋过户至张某名下，所有税费由张某承担。随后，张某支付全部房款共计人民币480万元，并实际占有该房屋，进行装修入住，持续缴纳物业费、水电燃气费用。李某仅出借名义，未参与任何实际使用或管理。2023年，A市限购政策进一步收紧，且新增“离婚析产、赠与、借名等非正常交易行为”纳入重点监管范围。张某多次要求李某配合办理产权变更登记，均被拒绝。李某主张：房屋登记在其名下，其为合法所有权人，张某仅为债权人，仅能主张债权返还，不能主张物权确权。张某遂向人民法院提起诉讼，请求确认其为该房屋的实际所有权人，并判令李某协助办理不动产转移登记手续。诉讼中，李某抗辩称，《借名买房协议》违反了国家房地产调控政策，属于以合法形式掩盖非法目的，应属无效；且根据《民法典》物权编“不动产物权以登记为准”，其为登记权利人，应受法律保护。

【刘颖新律师评议】

本案系典型的“借名买房”引发的确权纠纷，涉及物权归属与合同效力、政策合规性、诚实信用原则与公序良俗之间的多重冲突，具有极强的现实代表性与法律争议性。

首先，从物权变动的基本原理出发，《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”此为物权公示公信原则的核心体现。然而，该条并非绝对化条款。司法实践中普遍承认，在存在真实出资和意思表示一致的情况下，若能证明登记权利人仅为“名义人”，法院可依据实质权利关系确认真实权利归属。最高人民法院在多起判例中明确指出：“不动产登记仅为权利推定，非终局性认定。”

其次，关于《借名买房协议》的效力问题，关键在于是否构成“以合法形式掩盖非法目的”或违反法律、行政法规的效力性强制规定。本案中，张某借李某之名规避限购政策，虽存在规避行政管理之嫌，但我国现行法律并未明文禁止“借名买房”行为本身。限购政策属于地方性行政管理措施，不构成《民法典》第153条所称的“法律、行政法规的效力性强制性规定”。因此，不能仅因规避限购政策即认定合同无效。北京、上海、江苏等地法院已有判例支持实际出资人在能充分举证的情况下取得房屋所有权。

再次，张某能否被认定为“真实权利人”？需综合以下因素判断：出资来源：张某提供了完整的银行转账记录、付款凭证，证明其支付全部购房款；占有使用情况：张某自收房起即实际居住，承担全部居住成本；购房合意：双方签署的《借名买房协议》明确约定了借名事实、权利归属及未来过户义务；无其他利益冲突：无证据显示李某存在善意第三人身份或对外设定抵押等情形。上述证据形成完整证据链，足以推翻登记外观，确认张某为实质所有权人。值得注意的是，若李某在诉讼期间擅自将房屋抵押或出售给第三人，且第三人构成“善意取得”，则张某的权利可能无法对抗。但本案中，房屋未设他项权利，亦无交易记录，故不涉及善意第三人保护问题。

最后，从社会效果看，若机械适用“登记为准”原则，将导致“出名人”凭借行政便利攫取巨额财产增值收益，严重违背诚实信用与公平原则。尤其在房价大幅上涨背景下，允许出名人反悔，无异于鼓励背信弃义，破坏市场交易秩序。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第143条：民事法律行为有效的要件；

《中华人民共和国民法典》第153条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效；

《中华人民共和国民法典》第209条：不动产物权登记生效原则