【案情简介】

老王与老张签订房屋买卖合同，约定老王将名下房产出售给老张，老张支付全部购房款后，老王交付房产，老张实际入住并缴纳各项费用，但双方一直未办理过户登记。后老王因债务纠纷，房产被法院查封，老张提出执行异议并诉请确权。法院经审理认为，老张已履行付款义务并实际占有房产，未过户非因自身原因造成，其对房产享有足以排除强制执行的民事权益。最终判决案涉房产归老张所有。

【刘颖新律师评议】

本案的关键是未过户房产的买方权利保护。房屋买卖合同履行完毕后，买方虽未取得产权证，但已实际占有使用且无过错的，其权利优先于卖方的普通债权人。实践中，买方在支付房款后应及时办理过户手续，若因客观原因无法过户，需留存付款凭证、占有证据及卖方未配合过户的证明，维护自身权益。

【相关法律】

1. 《中华人民共和国民法典》第509条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

咨询电话：13671295837