【基本案情】

苏某与某开发商签订商品房预售合同，购买期房一套，并立即办理了预告登记，载明权利人为苏某，登记义务人为开发商。后开发商因资金问题，在未注销苏某预告登记的情况下，又将该房屋以更高价格出售给不知情的秦某，并与秦某完成了网签。房屋竣工后，开发商先将房屋交付给秦某。苏某得知后，起诉要求确认其对该房屋享有所有权，并请求判令开发商与秦某之间的买卖合同无效，将房屋过户至其名下。秦某则以其已支付全款、合法占有为由抗辩。

【刘颖新律师评议】

本案的核心在于预告登记的效力及其与“一房二卖”中在后买受人权利的保护顺位问题。预告登记是为保障将来实现物权，限制不动产权利人处分该不动产的临时性登记。

根据《民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

本案中，苏某办理的预告登记具有法定的公示效力和排他效力。开发商在预告登记有效存续期间，未经预告登记权利人苏某同意，再次将房屋出售给秦某的行为，构成法律意义上的“处分”。依据上述规定，该处分行为“不发生物权效力”。这意味着，尽管开发商与秦某之间的买卖合同本身可能因双方意思表示真实而有效（债权效力），但其旨在转移所有权的物权变动效力无法发生。秦某无法基于此合同取得该房屋的所有权。预告登记如同为苏某的权利设立了一把“保护锁”，锁定了物权变动的预期。

秦某作为在后买受人，虽然可能构成善意（不知晓预告登记的存在），并已支付价款、占有房屋，但这些事实均不能对抗已经依法设立的预告登记所具有的、更强的物权期待权保护效力。预告登记制度的目的正是为了防范此类风险，保护在先权利人的合法权益。

因此，法院通常会判决支持苏某的诉讼请求，确认开发商与秦某的处分行为不发生物权效力，判令开发商为苏某办理房屋所有权的正式登记（本登记）。秦某的损失，可基于其与开发商之间有效的买卖合同，向开发商主张违约赔偿。本案彰显了预告登记制度的“准物权”效力，是在期房交易中保护买受人权益的关键法律工具。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第四条：未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。