【案情简介】

2015年，城镇居民王某与某村村民李某签订《房屋买卖协议》，购买其农村宅基地上房屋一套，价款30万元。王某支付款项后入住，并进行了部分装修。2023年，李某起诉主张合同无效，请求返还房屋。法院认定：宅基地使用权不得向本集体经济组织以外人员转让，合同无效。但王某主张其已装修投入十余万元，要求折价补偿。法院综合考虑双方过错，判决合同无效，房屋返还李某，李某返还王某购房款30万元，并赔偿装修损失8万元。

【刘颖新律师评议】

本案凸显农村房屋买卖的法律红线。根据国家政策和《土地管理法》，宅基地属于集体所有，使用权具有身份属性，禁止向非本集体成员转让。因此，城镇居民购买农村房屋的合同自始无效。但合同无效后，并非简单返还财产。根据《民法典》第一百五十七条，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失。本案中，李某作为出卖人，明知买方非本村村民仍出售房屋，存在主要过错；王某作为买方亦应知政策限制，存在一定过错。法院判决：合同无效，房屋返还李某；李某返还王某购房款30万元，并赔偿装修损失8万元。此案例表明，法院在处理此类案件时注重“过错分担”与“利益衡平”，并非一味保护出卖人。同时警示城市居民：切勿盲目投资农村房产，避免“钱房两空”。若确需购买，建议选择集体内部流转，并签订详细协议，但法律效力仍存在不确定性。

【相关法条】

《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。