【案情简介】

2020年，陈某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买某小区A栋501室，支付全部房款并入住。但开发商未及时办理网签和备案。2021年，开发商又将同一房屋出售给黄某，并协助其完成网签备案。黄某持备案合同起诉陈某，要求腾退房屋。陈某反诉，请求确认其为真实买受人，享有房屋所有权。法院审理中，查明开发商存在恶意违约行为，且黄某的备案价格低于市场价，存在不合理之处。

【刘颖新律师评议】

本案涉及“一房二卖”情形下所有权归属的认定。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。但在未完成登记前，应结合合同签订时间、付款情况、实际占有等因素判断真实权利人。最高人民法院相关司法解释明确：已合法占有不动产的买受人，其权利优先于仅完成备案但未实际占有的买受人。本案中，陈某虽未备案，但已付清全款并实际入住多年，构成事实上的权利人。而黄某虽完成网签，但未支付合理对价或实际入住，存在“虚假交易”嫌疑。法院判决确认陈某为房屋所有权人，黄某的备案行为无效。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

《商品房销售管理办法》第十条：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。