【案情简介】

孙某与周某系夫妻，婚后共同出资购买商品房一套，登记在孙某一人名下。2021年，孙某在未征得周某同意的情况下，与第三人刘某签订《房屋买卖合同》，以市场价出售该房，并办理了过户登记。刘某支付全款并入住。周某得知后强烈反对，认为房屋属夫妻共同财产，孙某无权单独处分，遂起诉请求确认买卖合同无效，并要求返还房屋。刘某辩称其为善意第三人，已支付合理对价并完成登记，应受法律保护。法院审理中，发现刘某购房时未核实婚姻状况，且未要求配偶同意出售声明，存在疏忽。

【刘颖新律师评议】

本案核心在于“善意取得”制度在不动产交易中的适用边界。根据《民法典》第三百一十一条，善意第三人可在满足“善意+合理价格+已完成登记”三个条件下取得物权。然而，对于夫妻共有房屋，若仅登记在一方名下，第三人仍需尽到合理审慎义务。实践中，法院通常会审查买方是否实地看房、是否了解婚姻状况、交易价格是否异常等。本案中，刘某虽完成登记，但购房时未要求孙某提供配偶同意出售证明，亦未核实婚姻状态，难以认定其为“善意”。且夫妻共同财产的重大处分应经双方同意，单方处置违背共有原则。法院最终判决买卖合同无效，房屋应予返还，维护了非登记方的合法权益。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记……

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条：一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持，但夫妻一方能够证明买受人知道或者应当知道其为夫妻共同财产的除外。

《不动产登记暂行条例》第十三条：不动产登记机构不得要求对不动产进行评估；不得以年检等名义进行重复登记；不得有超出登记职责范围的其他行为。