【基本案情】

原告张某与开发商签订商品房买卖合同后，按规定线上提交材料办理预告登记，不动产登记机构审核后核发预告登记证明。半年后，张某发现开发商隐瞒预告登记事实，将房屋抵押给银行并办理抵押登记。银行办理抵押时未查询不动产登记簿，未发现预告登记信息。张某起诉主张抵押行为无效。

【刘颖新律师评议】

根据《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。” 本案中，张某已完成预告登记且未超过失效期限，开发商擅自抵押属于无权处分。最高人民法院关于适用《民法典》物权编的解释（一）第四条进一步明确，未经预告登记权利人同意设立抵押权的，不发生物权效力。银行作为专业金融机构未履行核查义务，不符合善意取得要件。法院判决抵押行为对张某不生效，开发商需按合同支付购房款10%的违约金，并解除抵押。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”