【基本案情】

原告张某系某村集体经济组织成员，被告陈某系同村村民陈某（已故）的子女。1995年，陈某（已故）与张某签订《房屋买卖协议》，约定将其名下位于村内的五间砖瓦房及附属院落以5000元价格出售给张某。协议签订后，张某当场支付全部购房款，陈某交付房屋及宅基地使用权证，张某随后搬入居住，并对房屋进行修缮、翻新，一直占有使用至今。2023年，陈某子女以该房屋未办理宅基地使用权过户登记为由，主张房屋买卖合同无效，要求张某返还房屋及院落，双方协商未果，张某向法院提起诉讼，请求确认《房屋买卖协议》有效，并确认案涉房屋归其所有。

【刘颖新律师评议】

本案核心是农村房屋买卖合同的效力及物权归属问题。首先，农村房屋买卖的效力取决于买受人是否为房屋所在地集体经济组织成员。张某与陈某均系同村村民，均属于同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖协议》系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或第三人利益，根据《民法典》相关规定，应认定协议合法有效。其次，关于房屋所有权归属，虽然案涉房屋未办理宅基地使用权过户登记，但不动产物权登记并非房屋买卖合同的生效要件，仅影响物权变动效力。本案中，张某已按协议约定支付全部购房款，陈某已交付房屋及宅基地使用权证，张某已实际占有、使用房屋近30年，且对房屋进行了修缮维护，形成了稳定的占有使用状态。从维护交易安全、遵循诚实信用原则出发，应认定张某已取得房屋所有权。陈某子女以未过户为由主张合同无效并要求返还房屋，缺乏事实和法律依据，不应支持。需要注意的是，农村房屋与宅基地使用权具有不可分割性，张某取得房屋所有权的同时，亦取得了相应宅基地的使用权，陈某子女作为继承人，应协助张某办理宅基地使用权过户手续。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。