【基本案情】

原告张某因不符合当地购房政策无购房资格，2018年与被告李某（朋友）达成口头借名买房协议，约定以李某名义购买市区某商品房。张某通过银行转账支付全部首付款80万元，后续10年房贷均由张某按月转入李某还款账户，物业费、维修基金等费用亦由张某实际支付，房屋交付后由张某及其家人居住使用，房屋产权证由张某保管。2023年，李某因个人债务纠纷被债权人起诉，案涉房屋被法院依法查封。张某为维护权益，向法院提起诉讼，请求确认案涉房屋归其所有，并要求李某配合办理过户手续。

【刘颖新律师评议】

本案核心争议是借名买房情形下房屋所有权的归属。从事实层面看，张某提交的银行转账凭证、房贷还款记录、物业费缴纳票据等证据，能够形成完整证据链，证明其系案涉房屋的实际出资人及占有使用人；双方虽无书面借名协议，但结合房屋产权证由张某保管、李某未实际参与房屋管理等事实，可认定借名买房合意成立。从法律适用层面，不动产物权登记具有公示公信力，但该公信力并非绝对，当登记权利人与实际权利人不一致时，应依据真实权利状态确定物权归属。张某作为实际权利人，其物权期待权应受法律保护。需要注意的是，借名买房协议的效力需结合购房政策综合判断，本案中张某借名买房并非为规避国家限制性购房政策以获取不正当利益，而是因自身暂时不具备购房资格，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。不过，由于案涉房屋已被查封，张某虽可通过确权诉讼确认其所有权，但该判决不能对抗善意第三人（本案债权人），张某需通过执行异议等程序进一步维护权益。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百三十四条：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”