同一集体经济组织成员间的宅基地买卖协议，未经变更登记是否有效？您的位置：首页 > 专业领域 > 房屋确权 > 房屋确权案例
【基本案情】
上诉人郭某与康某珠系夫妻关系，被上诉人康某东与康某珠系同一村村民，原审第三人康某民是康某珠的继子。20xx年3月22日，康某珠与康某东签订协议，将一块宅基地以xxx元价格卖给康某东，协议签订后房屋交付康某东使用，郭某与康某珠出具了收到条。康某珠20xx年去世后，郭某以康某珠未经其同意处分夫妻共同财产为由，诉至法院请求确认协议无效。原告主张康某珠未经其同意处分夫妻共同财产，康某东可能不符合“一户一宅”规定，协议未办理变更登记，请求撤销一审判决并改判确认协议无效。被告辩称协议是双方真实意思表示，郭某事后出具收条视为知情，康某东系同一集体经济组织成员，协议合法有效，一审程序合法、认定事实清楚，请求驳回上诉。原审第三人辩称协议未经共有人同意且未办理法定手续，康某东可能违反“一户一宅”原则，协议无效，案涉宅基地应由郭某及本人继续使用。法院查明康某珠与康某东签订的协议真实，康某珠签名及手印属实；郭某出具收到条并签名，案涉房屋已交付康某东多年；康某东系滕州市龙泉街道赵楼村村民；一审认定事实属实，郭某二审提交的证据不足以证明其主张。一审法院判决驳回郭某的诉讼请求，案件受理费xxx元由郭某负担。二审法院判决驳回上诉，维持原判，二审案件受理费xxx元由郭某负担。
【刘颖新律师评议】
根据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国土地管理法》相关规定，本案中，宅基地买卖需在同一集体经济组织成员之间进行。康某东与康某珠同属赵楼村村民，符合主体资格要求。虽然协议签订后未办理变更登记，但郭某事后出具收条的行为可视为对协议的追认，且房屋已实际交付多年，符合当时农村交易习惯。此外，“一户一宅”政策在协议签订时的执行存在历史因素，不宜仅以此否定协议效力。因此，案涉协议系双方真实意思表示，合法有效。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条
农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。
农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。
国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。