基本案情

2015年，王某全款购买位于北京市海淀区的某别墅，并依法缴纳契税、完成网签备案。2016年，王某向当地不动产登记中心申请产权登记，提交了购房合同、完税证明等材料。因登记中心工作人员疏忽，将别墅登记为相邻栋号业主李某所有。2020年，李某以“产权人”身份将别墅抵押给银行贷款500万元，后因无力还款被银行起诉，法院裁定拍卖别墅。王某得知后，立即向登记中心提出异议，并提交购房原始凭证证明权属，但登记中心未及时更正。2021年，别墅被拍卖，王某丧失房屋所有权，且未获任何补偿。王某遂以登记中心为被告，提起行政赔偿诉讼。

争议焦点

  1. 登记中心是否存在过错，是否应承担赔偿责任？

王某主张，登记中心未尽审慎审查义务，导致其房屋被错误登记至他人名下，最终被拍卖，造成直接经济损失（房屋价值2000万元）及利息损失，应全额赔偿；登记中心则辩称，错误登记系工作人员个人疏忽，且王某未及时查询产权状态，存在一定过错。

  2. 赔偿范围如何界定？

王某要求赔偿房屋全款2000万元及拍卖款与市场价的差额损失；登记中心认为，赔偿应限于“直接损失”，即王某因错误登记支出的额外费用（如诉讼费、律师费），不包括房屋本身价值。

法院判决

  1. 登记中心存在重大过错，应承担赔偿责任

法院认为，根据《不动产登记暂行条例》第十四条、第二十九条，登记机构对申请材料负有形式审查义务，且对登记错误造成的损害承担无过错责任。本案中，王某提交的材料完整、合法，登记中心未核对栋号信息即完成登记，存在明显过错。王某作为普通公民，无义务定期查询产权状态，登记中心“未及时更正”的抗辩不成立。

  2. 赔偿范围包括房屋直接损失及合理利息

法院判决登记中心赔偿王某房屋拍卖款1800万元（拍卖成交价）与市场价2000万元的差额200万元，以及王某因错误登记支出的诉讼费、律师费等合理费用共计15万元。对于王某主张的“预期利益损失”（如房屋增值部分），法院认为超出直接损失范围，不予支持。

  3. 判决结果

法院判决登记中心向王某赔偿215万元；同时，责令登记中心启动内部追责程序，对涉事工作人员予以处分。

刘颖新律师建议

  1. 发现错误后立即固定证据并申请更正

产权人应定期通过不动产登记中心官网或线下窗口查询产权状态，发现错误后立即书面申请更正登记，并留存送达凭证（如EMS回执）。若登记机构拒不更正，可提起行政诉讼或行政赔偿诉讼。

  2. 同步采取财产保全措施，防止损失扩大

若错误登记导致房屋被抵押、查封或拍卖，产权人应及时向法院申请异议登记或财产保全，中止相关程序，避免房屋被非法处置。

  3. 明确赔偿请求范围，聚焦直接损失

赔偿请求应限于“因错误登记直接导致的财产减损”，如房屋拍卖差价、诉讼费用等；对于间接损失（如房屋增值、租金损失），法院通常不予支持。

  4. 追究登记机构内部责任，推动制度完善

除行政赔偿外，产权人可向登记机构的上级主管部门或纪检监察部门投诉，要求追究工作人员失职责任，推动登记机构完善审核流程，减少同类纠纷。

房屋确权登记错误可能引发连锁法律风险，产权人需主动监控产权状态，发现错误后及时通过法律途径维权。登记机构应强化审慎审查义务，完善内部纠错机制，避免因疏忽侵害公民财产权。如果您有更多问题，请拨打刘颖新律师的电话咨询：13671295837.