【基本案情】

原告姜某与被告山东某某房地产开发有限公司（以下简称“某甲公司”）为商品房买卖合同关系，第三人王某玺与某甲公司存在借贷关系，某甲公司将案涉房屋网签给王某玺作为借款担保。2017年10月，姜某与某甲公司签订《柠檬小镇住宅认购书》，购买案涉房屋及储藏室，总价款xxx元，姜某于2017年12月付清全款，后接收房屋并实际居住使用。同日，双方签订《柠檬小镇客户返息协议书》，约定某甲公司分3年返息共计xxx元，某甲公司仅支付首笔，剩余2笔未付。2017年12月，某甲公司因与王某玺所在公司存在借贷关系，将案涉房屋网签给王某玺作为担保，签订《商品房买卖合同》并办理网签备案，但王某玺未实际支付购房款。原告要求确认案涉房屋及储藏室归其所有；某甲公司撤销网签并将网签登记至其名下；某甲公司办理不动产权登记；某甲公司支付剩余返息本金xxx元及利息；支付精神损害金xxx元；承担诉讼费、保全费、律师费等。被告认可姜某购房事实及返息约定，房屋网签给王某玺系因欠款未结清，同意协助办理相关手续，返息可协商。第三人述称网签系为担保借款，协议有效，不同意撤销网签，姜某付款可能为借贷而非购房，请求法院查实。法院查明了上述认购书签订、房款支付、房屋交付使用、返息协议履行情况、某甲公司与王某玺网签背景及房屋被查封等事实。经法院审理判决确认案涉房屋及储藏室归姜某所有；某甲公司于判决生效后十日内协助王某玺撤销网签备案；某甲公司支付姜某返息本金xxx元及利息xxx元；驳回姜某其他诉讼请求。

【刘颖新律师评议】

姜某与某甲公司签订的《柠檬小镇住宅认购书》具备商品房买卖合同主要内容，且姜某已支付全款，该合同合法有效。姜某在签订合同后实际接收房屋并长期居住使用，履行了买受人的主要义务，对房屋享有合法占有权及物权期待权。某甲公司与王某玺的网签备案系为借款提供担保，王某玺未实际支付购房款，未取得合法占有，其网签不产生物权变动效力，不能对抗姜某的合法权益。

【相关法条】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

刘颖新律师咨询电话：136-7129-5837