【基本案情】

张某强系案涉房屋登记权利人，王某为非案涉房屋所在村村民，双方因房屋所有权及返还产生纠纷；案外人赵某瑞、宋某明、谢某彬等涉及房屋抵押、转让环节。20xx年，张某强因借款将其所有的海阳市某房屋抵押给赵某瑞，实际出借人为宋某明，签订无买方信息的《房屋买卖合同》及补充协议，并交付房产证。张某强称已还清借款但未取回房产证。20xx年，王某通过谢某彬购买该房屋并签订合同，支付款项后占有房屋。原告张某强请求确认案涉房屋归其所有，要求王某腾空并返还房屋。被告王某上诉称张某强已将房屋卖给同村村民张某娜，张某强非适格原告，应驳回其诉讼请求。法院查明案涉房屋登记权利人为张某强；20xx年的《房屋买卖合同》实为借款抵押，无买卖合意且缺少买方信息，不成立；张某强还款情况及未取回房产证的事实；王某通过谢某彬购买房屋，非本村村民，谢某彬等前手均非房屋权利人，无权处分。一审判决确认案涉房屋归张某强所有，王某于判决生效后十日内腾空返还；王某上诉后，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【刘颖新律师评议】

张某强作为案涉房屋的登记权利人，与本案有直接利害关系，具备原告主体资格。张某强与赵某瑞签订的《房屋买卖合同》实为借款抵押担保，无真实买卖合意且缺少买方信息等合同必备条款，不成立，张某强未丧失房屋所有权。赵某瑞、宋某明、谢某彬均非房屋权利人，对案涉房屋的处分属于无权处分；王某非案涉房屋所在村集体经济组织成员，购买农村宅基地房屋的行为违反《土地管理法》关于宅基地流转的禁止性规定，其与谢某彬的买卖合同无效，无法取得房屋所有权。不动产物权以登记为公示原则，张某强作为登记权利人，有权主张房屋所有权并要求王某腾空返还。

【相关法条】

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第四百七十条

合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

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