【案情简介】

林某与王某 2 是夫妻，有王某 1、王某 3 两个儿子，在北京市海淀区拥有一套房产，此房系夫妻共同财产。2020 年 3 月 10 日王某 2 离世，林某 82 岁，身体状况不佳且精神时有恍惚。2023 年 9 月 5 日，王某 1 借带林某去海淀区房产交易中心办理其他事务之机，林某在《北京市海淀区某房屋转让协议》上签了字，当日房屋过户至王某 1 名下。林某称因自身精神状态不佳，房屋以极低价格转让给王某 1，且王某 1 未支付转让款，此协议显失公平，理应撤销，遂起诉以求维权。王某 1 辩称，原告所述并非事实。案涉房屋是因城市更新改造安置所得，当时共安置两套房屋，一套分给了王某 3，父母曾口头承诺此房归自己。签订转让协议是其真实想法，因当时税收政策优惠，才采用转让形式办理过户，过户时房产交易中心工作人员与林某有过交流确认。这是家庭内部房产分配的协商结果，既未违背林某意愿，也未损害其权益，林某此前还曾立下自书遗嘱将房屋留给自己，此协议名为转让实为赠予，是在履行家庭房产分配约定，故而不同意原告的请求。当事人围绕诉讼请求提交证据并进行质证，法院对无争议的证据予以确认。林某与王某 2 夫妇育有王某 1、王某3 二子。林某原承租海淀区某房，处于城市更新改造规划区域。2010 年 6 月 15 日，王某 1 代林某签署《某城市更新改造安置协定》，安置人口 4 人，安置房屋面积 78.50 平方米，购房金额 140350.75 元。同日王某 3 也签订了安置协定，安置其自身房屋面积 88.60 平方米。2010 年 7 月 20 日，王某 1 妻子陈某从账户支取 132120.75 元，与其他拆迁补偿款合并作为购房款交付给拆迁单位。2012 年 8 月 10 日，陈某代林某办理房屋交接手续，案涉房屋面积 73.20 平方米，陈某缴纳公共维修基金与契税。2020 年 3 月 10 日王某 2 去世，2021 年 10 月 18 日公证书表明林某、王某 3 放弃继承权，王某 2 份额由王某 1 继承，2021 年 10 月 25 日房屋登记在林某、王某 1 名下，各占 50%。2022 年 5 月 15 日林某自书遗嘱，表明死后房屋份额归王某 1。2023 年 9 月 5 日双方签订房屋转让协议，价格 60 万，协议其余条款空白，当日办理过户，王某 1 未支付转让款。王某 1 提交房产归属声明，林某表示对签字存疑且认为与公证书存在冲突。王某 1 还提交一段谈话录音，林某称谈话内容被刻意引导。王某 3 签署确认书，认可案涉房屋购房款由王某 1 夫妇出资。双方均认可林某具备完全民事行为能力。

【刘颖新主任律师评析】

在本案之中，核心要点在于精准判定原被告之间房屋转让协议行为的实质性质及其法律效力。乍看之下，双方订立了房屋转让协议，然而此协议漏洞百出。除房屋基本信息与价格条款外，其余条款皆为空白，约定签约当日支付 60 万转让款，可被告分文未付，原告亦未追讨，紧接着便完成了过户流程。这些情形足以证实，双方并非真心实意进行房屋转让交易，此并非真实的转让合同关系。综合考量一系列关联因素，诸如城市更新改造时的房屋安置情形、王某 3 的承诺、继承与遗嘱相关事宜，以及原告在录音中的言辞表述，能够明确判定双方是以转让协议为伪装，行赠予之实。换言之，转让协议属于虚假表意行为，其背后隐匿的赠予这一民事法律行为才是真实意图所在，因此转让协议无效，赠予合同有效。针对原告以显失公平为由，诉求撤销协议并变更登记份额之事，需深入剖析。尽管原告年事已高且身体精神状况不佳，但在诉讼过程中，双方均认可原告具有完全民事行为能力，且原告能够较为清晰地表达自身意愿，故而所谓因精神状态不佳而缺乏判断力的说法难以令人信服。虽然协议约定的转让款远低于市场价，但已有证据表明这并非真实的转让行为，原告未曾索要款项，实则是无偿赠予。况且房屋已然完成过户，原告亦未能提供其他符合可撤销赠予的法定情形的证据。综上所述，对于原告要求撤销协议以及变更份额的诉讼请求，法院不应予以支持。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第六百五十七条、第六百五十八条之规定