为养老，母亲起诉女儿确认房产归属

【基本案情】

原、被告系母女关系。2013年4月19日，被告作为买受人（乙方）与案外人某市xx商贸物业有限公司（以下简称xx商贸）签订《某市商品房买卖合同》一份，约定由被告购买案外人xx商贸开发的坐落于某市河东区房屋，总价款1371599元，付款方式为一次性付款。签订合同当日，由原告名下中信银行卡向xx商贸支付房款1169000元及税费20000元，由原告名下兴业银行卡向xx商贸支付房款202599元及税费34942.97元。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋权属约定协议书》一份，约定“…一、甲方购买某市xx商贸物业有限公司销售的预售商品房一套，该房屋位于某市河东区该房屋总价款为1371599元，由甲方全款向商品房销售方支付；办理销售、产权手续时产生的税费、物业费等其他费用均由甲方承担。无需乙方支付任何费用。三、因甲方考虑年龄问题及甲方去世之后的遗产继承问题，自愿将购房合同写在乙方名下，产权证件均办理在乙方名下。乙方同意甲方将该房屋产权办理在乙方名下。四、甲乙双方均认可，该房屋所有权为甲方所有。在甲方在世时，乙方不得以任何理由对房屋提出任何权利要求。五、甲方去世之后，乙方可法定继承该房屋所有权。六、甲方可以随时将该房屋所有权登记变更为甲方，乙方须无条件协助配合办理…”。另查，2013年5月23日，被告取得涉诉房屋的所有权预告登记证明，但尚未取得不动产权证。

2017年8月，经法院前往某市公安局出入境管理局查询，被告自2016年3月9日出境至国外后未有归国记录。2017年12月26日，经法院前往某市市区不动产登记事务中心河东部查询，涉诉房屋现已具备办理产权证的条件，具体办理程序为由被告程X持预告登记证明办理不动产权证。如需将房屋产权登记在他人名下，需在将房屋登记至程X名下后另行办理过户手续。庭审中，原告表示愿意承担产权登记及产权变更的所有费用。

【刘颖新律师评析】

首先，从购房过程来看，虽然购房合同是以被告名义签订，但全部房款及税费均由原告支付，这为后续主张房屋所有权提供了重要的资金来源证据。

双方签订的《房屋权属约定协议书》是本案的核心证据之一。协议明确了原告是实际购房人，房屋所有权归原告，被告仅为名义上的产权人，并对双方的权利义务进行了详细约定。然而，该协议的法律效力需要综合多方面因素来判断。

被告取得了涉诉房屋的所有权预告登记证明，但未取得不动产权证，这使得房屋的产权归属在法律上处于一种待定状态。而被告自 2016 年 3 月 9 日出境至国外后未归，增加了案件处理的复杂性。

目前涉诉房屋已具备办理产权证的条件，但需要先登记在被告名下再办理过户。这一程序可能会带来时间和费用上的成本，同时也存在被告不配合办理的风险。

从法律角度分析，若法院认定《房屋权属约定协议书》合法有效，充分尊重当事人的意思自治，且原告的出资证据确凿，那么原告要求确认房屋所有权并办理变更登记的诉求很可能得到支持。但如果法院认为协议存在瑕疵或不符合相关法律规定，或者认为借名买房的行为存在规避法律或政策的情形，那么原告的诉求可能会被驳回。

总体而言，这起案件的关键在于如何认定《房屋权属约定协议书》的效力以及原告的出资事实，同时要考虑房屋产权变更的实际可行性和法律障碍。在处理此类案件时，需要综合考虑各种证据和法律原则，以做出公正合理的判决。

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