85岁老人的房屋所有权之争：实际购买人与登记名不符

【基本案情】

刘某，是一位85岁的患病老人。刘某与配偶冯某（已死亡）育有一女冯小某（已死亡）。刘某与配偶冯某原拥有两套住房，一套为某市xx路房屋，另一套为某市H区xx路房屋。2004年，xx路房屋拆迁，刘某与配偶冯某所得拆迁款共计18余万元。2006年3月，某市H区xx路房屋也面临拆迁，刘某夫妇便委托大女儿冯小某帮忙寻找新房，最终选定了本案涉诉房屋，购房款共计664133元。因当时房屋的拆迁款尚未下发，刘某夫妇手中可用资金不足以支付全部购房款，故原告向多位亲戚借款共计49万元。因刘某夫妇行动不便，刘某便将全部购房款以现金形式交给大女儿冯小某，由其代为办理购置涉诉房屋一事。2007年9月底，刘某夫妇领取了房屋的拆迁款共计72万元。同年10月，刘某夫妇用此拆迁款归还了全部亲戚的借款。然而，2010年12月17日房产证下发之日，刘某夫妇发现房产证的名字是冯小某。冯小某解释是因为购房手续不能代办，所以写了自己的名字。刘某配偶冯某曾多次召开家庭会议，要求冯小某将房产证的名字改为原告夫妇，冯小某一直表示同意，也愿意配合。后因冯某病重过世、冯小某突发疾病去世等原因，过户一事迟迟没有得到解决。2016年12月14日，冯小某的丈夫和儿子起诉刘某，主张涉诉房屋属于冯小某的遗产，要求依法分割涉诉房屋。涉诉房屋是刘某夫妇使用一辈子的积蓄所购，该房屋自2008年起就是刘某夫妇的唯一住所。

【刘颖新律师评析】

本案中，刘某将全部购房款交给女儿冯小某，委托其办理购置涉诉房屋的手续。冯小某应当以原告的名义签订商品房买卖合同，以刘某的名义缴纳房款及相关税费，最终的房产证上记载的权利人也应当是刘某。但是冯小某在刘某夫妇不知情的情况下，擅自以自己的名义购房交费，严重损害了刘某的合法权益。刘某主张的违约责任的承担方式即将涉诉房屋登记在刘某名下。

对于购房款的出资事实，刘某已经提交证据证明冯某银行账户多次取款记录能够与冯小某的账户出入款项纪录相互对应，能够证明购买房屋出资房款的出处。而冯小某的丈夫和儿子对于购房款的出自来源未提交证据予以证明，且其在庭审中所作通过银行转账形式将房款支付给开发商的陈述，与在案证据开发商开具的款项收据记载不符合。

刘某提交的冯小某生前手写还款明细单，证明刘某夫妇确认了拆迁款下来后，刘某夫妇已经连本带息全部偿还各位出借人的款项金额，且某市房地产开发企业预售款专用收据、房屋不动产权证等，以证明所有买房证据均在刘某夫妇处。冯小某的丈夫和儿子未能提供相反证据推翻以上证据效力。结合一审期间证人证言等其他证据，在案证据形成完整证据锁链，证明房屋实为刘某夫妇夫妻关系存续期间共同财产。

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