【基本案情】

原告熊某某于2018年8月23日与被告葛某某签订《房屋转让合同》，购买位于深圳市龙岗区布吉镇水径村的一套小产权房，总价185万元，定金20万元。

2018年8月31日，双方在律师见证下签订《房产转让协议书》，并支付购房余款165万元。

2021年11月，涉案房屋被法院执行退还案外人韶关市嘉迪贸易公司，原告熊某某遂提起诉讼。

法院最终判决鉴于合同无效，被告葛某某返还购房款。扣除已退还的10万元，被告葛某某需返还剩余购房款175万元及利息担保责任：由于《主债权及房屋抵押合同》与主合同在债权内容和主体上存在不一致，导致担保责任无法成立。

【刘颖新律师评析】

涉案房产为小产权房，根据房地一体原则，转让包含集体土地的转让。由于原告熊某某及被告葛某某均不具备案涉房产所在集体组织的村民资格，双方签订的《房屋转让合同》与《房产转让协议书》因损害社会公共利益而无效。

购买小产权房存在巨大法律风险，因为这类房屋不受法律保护，无法办理合法的房屋产权证书。一旦发生纠纷，购房者的权益往往无法得到保障。

购房者在签订房屋买卖合同前，应仔细审查房屋的权属、性质及交易条件，避免签订无效合同。

在涉及小产权房交易的中介服务中，中介机构应如实告知房屋的真实情况，避免隐瞒重要事实导致纠纷。购房者也应选择信誉良好的中介机构，并保留好相关证据以备不时之需。

当发生小产权房纠纷时，购房者应及时寻求法律帮助，通过诉讼等方式维护自己的合法权益。同时，也应了解相关法律法规和政策动态，以便更好地应对纠纷。

刘颖新律师免费咨询电话：13671295837