基本案情：

2015年12月27日，孙某鹏与中介公司签署《房屋出售委托登记表》（独家），委托中介公司整体出售位于北京市海淀区一号房屋（以下简称一号房屋）和位于北京市海淀区二号房屋（以下简称二号房屋），委托出售价格不低于人民币980万元。上述房屋属于一套住宅分割办证（行业俗称为“一房两证”)，不动产权利人分别为秦某杰和宋某辉。2016年1月5日，经中介公司居间服务，我与宋某辉、孙某鹏签署了一号、二号房屋《买卖定金协议书》,协议约定买卖二号房屋的交易价格为460万元，买卖一号房屋的交易价格为500万元。2016年1月6日，我又与秦某杰经中介公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》等房屋交易合同，合同约定我以人民币500万元的总价款购买秦某杰名下一号房屋，同日宋某辉与我签署了二号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。

《北京市存量房屋买卖合同》第二条第（四)约定该房屋己经设定抵押的，秦某杰应于2016年1月30日前办理抵押注销手续。《补充协议》第二条第2款约定，秦某杰应于2016年1月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且秦某杰最迟应于2016年3月15日前办理完毕解除抵押登记手续。《补充协议》第二条第7款约定，双方应在2016年4月1号之前自行办理物业交割手续。《补充协议》第五条其他约定，秦某杰承诺2016年4月1日前将房交付给我。《补充协议》第四条第1款约定，我与秦某杰双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

2016年1月7曰，我与秦某杰签署的《合同变更申请单》约定：房款支付方式由全款变更为商贷，定金（增加为）98万元整，2016年1月9日之前支付50万元整于中介公司指定的资金托管账户，解押时间变更为2016年2月30日，我于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币145万元整以理房通托管的方式支付给秦某杰，第二笔首付款人民币255万元整以建委资金监管的方式支付给秦某杰。合同签订后，我依约向秦某杰支付了购房定金98万元。

后房屋价格大涨，秦某杰为经济利益，逾期办理涉案房屋的解除抵押登记手续，早己超过十五日，后又不配合我办理过户手续，致使合同无法继续履行。秦某杰为了经济利益，在无法定事由也无约定事由的情况下，拒绝履行合同，严重侵犯了我的合法权益，已经构成根本违约。应承担违约责任。我作为守约方，有权要求继续履行合同并要求秦某杰承担违约责任。

本案中孙某鹏为涉诉房屋实际所有人，秦某杰购买以后名义是其本人持有，实际房款交付、装修、使用均为孙某鹏实际控制，还款情况根据原审法院调取秦某杰账户，每笔款项均由孙某鹏将相应款项汇入秦某杰还贷账户中由秦某杰偿还银行贷款，宋某辉清楚贷款也是孙某鹏向秦某杰账户支付后秦某杰向银行清偿，在物业费缴纳上，二号房屋以及秦某杰持有的一号房屋均由孙某鹏缴纳。

本案中，签订了房屋转让合同以后，按照合同约定的款项也由我汇入秦某杰户，该款项由孙某鹏提取及转账，签约的合同是合法有效，故请求法院判决支持我的诉讼请求，以保护我的合法权益不受侵害。

刘颖新律师评析：

孙某鹏持相关材料与中介公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》，整体委托中介公司出售一号房屋与二号房屋，但在没有其他充足证据证明孙某鹏、宋某辉、秦某杰存在借名买房法律关系的情况下，对于一号房屋和二号房屋的权属仍应遵循不动产登记确认的权利人，即一号房屋产权人应为秦某杰。

本案各方争议的焦点为孙某鹏代表秦某杰与吴某雯签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议，是否构成表见代理。对此，法律条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。对此分析如下，首先，根据中介公司的陈述，在孙某鹏以其本人的名义与中介公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》时，其向中介公司出示了上述两套房屋的房产证原件、宋某辉及秦某杰的身份证原件，秦某杰称对此不知情有违常理；

第二，涉案一、二号房屋虽有独立的产权证书，但从房屋的使用功能来看，两套房屋共用一个大门进出，部分生活必须功能的空间并不具备独立使用的条件，宋某辉、秦某杰在以各自名义购买上述房屋时，若没有一定的意思联络，亦与常理相悖；

第三，在孙某鹏以其本人的名义与中介公司签订了《房屋出售委托登记表（独家）》后，二号房屋房主宋某辉以本人名义与吴某雯签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》等相关协议，而一号房屋的购房交易相关协议和手续虽全部为孙某鹏代秦某杰签订，但秦某杰从未在涉案房屋中居住，已付98万元购房款付至秦某杰名下银行卡并由孙某鹏实际保管，孙某鹏、秦某杰在上述交易前后账户间存在多笔经常性的资金往来。

综合以上几点，孙某鹏以秦某杰的名义出售一号房屋，虽无书面的授权手续，但从孙某鹏委托出售房屋时出示的房产证原件及身份证原件、孙某鹏、秦某杰与宋某辉之间的关系及资金往来情况、一号房屋及二号房屋特殊属性及一号房屋由孙某鹏代理秦某杰出售，二号房屋宋某辉本人亦与吴某雯达成协议的情形来看，足以让本案房屋买卖中介公司中介公司在居间服务过程中审核确认孙某鹏具有代理秦某杰与吴某雯签订相关协议的代理权，亦足以让买家吴某雯相信孙某鹏拥有上述代理权。

现秦某杰拒绝履行合同，但作为守约方，吴某雯有权要求继续履行合同，现其同意一次性支付剩余购房款402万元法院不持异议。在上述购房款支付后，秦某杰应在合理期限内向吴某雯交付房屋并协助其办理产权登记手续。

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