基本案情

张某某与甲公司签订《商品房买卖合同》，约定张某某购买一套甲公司开发建设的酒店式公寓。合同签订后，张某某分两次将全部购房款交付甲公司。双方签署《房屋交接书》，根据交接书记载，甲公司按合同约定向张某某交付房屋，张某某予以接受。之后张某某委托甲公司出租，出租一段时间之后，张某某收回房屋用于自住，且该房屋是张某某在房屋执行管辖地法院的唯一一套住房。由于张某某工作繁忙，双方一直未办理房产变更登记手续，案涉房产仍登记在甲公司名下。甲公司因与乙公司发生建设工程施工合同纠纷，该房屋被查封，张某某提出执行异议，被法院驳回，遂提起物权确认之诉。

刘颖新律师评析

在涉及物权变动案件的司法分析和裁判时，一方面应充分挖掘《物权法》的规定以明确法律适用依据，另一方面也应充分遵守物权法学科学原理和其他买卖一样，房屋买卖也分为订立合同和履行合同两个阶段，这两个阶段当事人之间享有的权利和承担的义务是不同的。订立合同仅在当事人之间发生债权性质的约束力，因此不能仅依据合同来确定当事人之间发生物权变动，这点不存在争议。但是，关于履行合同的法律意义，在我国法学界一直存在着不同认识。如上所述，部分学者坚持“债权形式主义”观点，认为只在订立合同的环节才能依据当事人意思表示来分析和裁判案件，在履行合同环节不应再依据当事人的意思表示来分析和裁判案件。他们认为，履行合同的行为是事实行为，不是具有效果意思的法律行为。他们把履行合同的当事人看作是无意识的人，把当事人在这个环节里的交付行为，包括发送收房通知、验收房屋、办理占有的交接手续、各种签字盖章、买受人收房后装修使用等等，都定性为只具有债权意义，这些行为与所有权的取得毫无关联。唯一被这些学者认为具有所有权转移标志的行为就是在行政管理机关办理登记过户手续。交付标的物和不动产登记都是移转所有权这个意思的表现。出卖人和买受人履行房屋买卖合同，办理房屋交付的各种手续，包括检验房屋、交付占有以及最后办理过户登记等，都是他们按照转移所有权的意愿来进行的。因此，履行合同的行为是法律行为，该行为的法律后果应该按照当事人的效果意思来确定。

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