【基本案情】

杜某与齐某系母子关系。2012年8月，齐某跟开发商签订《商品房认购书》《商品房预售合同》购买涉案房屋，杜某支付了全部购房款。2017年4月，涉案房屋登记在齐某一人名下。2014年2月，齐某与计某结婚，2018年4月，齐某与计某签订《夫妻财产约定协议》约定涉案房屋归双方共同所有，并在2018年5月将涉案房屋由齐某单独所有变更为齐某、计某共同共有。2022年10月，齐某与计某离婚。杜某持其与齐某签订的落款日期为2012年8月的《产权代持协议书》诉至法院，主张自己是涉案房屋实际购买人，儿子齐某只是代自己持有房屋所有权，要求齐某配合办理涉案房屋产权变更手续，将房屋产权变更至杜某名下，同时要求齐某承担因此需支出的税费和律师费。

【刘颖新律师评】

民法典第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付；第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 不动产的物权登记具有权利公示效力，被代持人如主张存在产权代持关系，应当举证真实、完整、客观、有效的证据；即使证明存在产权代持关系，也只能证明代持人与被代持人存在借名买房的合同关系，并不意味被代持人就是房屋的产权人，被代持人仅能要求代持人履行合同约定的义务；此外，如果借名买房是为了规避限购政策，借名买房的合同效力也可能被法院认定为无效。 本案中，杜某与齐某系母子关系，与该种亲属关系相牵连的房屋购买及交易出资既是市场行为，也蕴涵家庭身份属性。杜某和齐某主张产权代持、借名买房，但未提供充分的证据进行证明，且涉案房屋已在杜某知情的情况下登记为齐某、计某夫妻共同共有，赠与行为已完成，故无权要求计某将基于共同共有涉案房屋享有的利益予以返还。

在此提示大家，在结两家之好时，如涉及父母为子女买房的情况，建议双方真诚对待彼此，将房产出资、产权登记事宜事先协商，明确父母出资的性质及房屋的产权归属，避免后续引发争执、产生诉端

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》二百零八：第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

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