【基本案情】

2011年12月，小马（甲方）与小高（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定如下：一、甲方自愿将其村证房房屋（建筑面积59.44平方米）以XXX的价款出售给乙方。二、乙方支付甲方合同保证金X万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿；如乙方反悔本合同，定金不退。三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，所发生的契税、税费及过户所产生的其他一切费用由乙方负担，乙方一次性将房款交付甲方。四、本合同签订后，甲方对该房的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》。六、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

小高向成某名下银行卡分别于2011年8月X日转账70万元、2011年8月X日转账5万元、2011年12月XX日转账5万元，2011年12月XX日向成某名下银行卡转账40万元。以上共计120万元。小马认可成某是其母亲，认可收到120万元房款。2020年2月X日，房屋所有权登记至小马名下。2023年8月XX日，小马对涉案房屋申请了异议登记，异议登记内容：房屋买卖合同纠纷。

小高主张自2020年1月1日至2023年8月24日的违约金，其表示当时签合同的时候，其认为可以直接把房产证办理到其名下，在申请异议登记时发现产权证号码是2020年，所以其认为至少2020年就可以为其办理房产证了，故自2020年1月1日起主张违约金，违约金的计算方式参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。小马不同意支付违约金，主张其系相关部门是2023年2月才通知其取房屋所有权证，其并非2020年取得所有权证，且其不认可该计算标准，认为违约金数额过高。

【刘颖新律师评价】

小高与小马签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，受法律保护，合同双方均应当按照合同约定履行自己的义务。就小高主张小马配合其房屋所有权过户一节，现小高已将房款全部支付给小马，小马也同意将房屋所有权过户给小高，对此不持异议。但是就小高主张违约金一节，双方在合同中未约定违约金，且涉案房屋系回迁安置房屋，并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此对于小高要求小马支付违约金的诉讼请求，难以得到支持

【法条依据】

《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款

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