【内容摘要】

我国民法从保护交易安全出发，注重权利外观，把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力，也正是基于不动产物权的登记公示制度，实践中会出现抵押物“先卖后抵”的问题。正如本案，房屋产权人将房屋出售给买受人，买受人实际居住且已支付全部房款，在办理房产变更登记期间，又将房产抵押给银行，在抵押权未销除之前，当事人要求确认涉案房屋归其所有的，法院暂不予支持，可在条件成就后，再行主张权利。

【裁判要旨】

    1、民事“合意”是物权变动的基础行为,基础行为和登记行为是两个独立的行为,在非依法律行为的物权变动过程中,基础行为的作用力度更大。

    2、设有抵押的房屋，在抵押权未销除之前，当事人要求确认涉案房屋归其所有的，本院暂不予支持，可在条件成就后，再行主张权利。

【相关法条】

    《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

【基本案情】

    高某诉称：一、请求依法确认位于河南省郑州新郑市龙湖镇107国道某房屋归原告高某所有。二、依法判令被告限期协助原告办理涉案房屋产权变更登记手续。三、判令被告向原告支付违约金57万元。四、判令本案诉讼费、保全保函费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：2016年11月25日，原告与被告签订了《二手房产买卖合同》，合同主要约定：“原告高某购买被告陈某园拥有的位于河南省郑州新郑市龙湖镇107国道某房产，该房地产附着有被告户口，被告保证于签订合同之日起3日内迁出，转让价款单价11 343.2元/平方米，总价190万元。被告收到房款定金之后到过户给原告之前，在这期间被告禁止以本房屋向银行贷款或者其他第三方以房屋为抵押贷款，如被告违约，被告应赔偿原告该房屋总房款50%。双方须在签订合同360日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，被告应按照行政机关的登记手续要求积极协助。被告需在2017年10月1日前开始办理过户手续，2017年12月15日之前必须过到原告名下。”合同签订后，原告分5次向被告支付购房款共计190万元，已完全履行合同义务。经原告多次催促，被告迟迟不配合办理涉案房屋过户手续。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，依法向法院提起诉讼，望判如所请！

    被告陈某园未作答辩，亦未提交相关证据材料。

    法院经审理查明：2016年11月25日，原告与被告签订了《二手房产买卖合同》，合同主要内容为，原告高某购买被告陈某园拥有的位于河南省郑州新郑市龙湖镇107国道某房产，该房地产没有设抵押也未被定查封，陈某园对该房产享有完全的处分权。该房地产附着有被告户口，被告保证于签订合同之日起3日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之叁向乙方支付违约金。转让价款单价11343.2元/平方米，总价190万元。双方约定了付款方式。在第七条违约责任中约定，陈某园收到房款定金之后到过户给原告之前，在这期间陈某园禁止以本房屋向银行贷款或者其他第三方以房屋为抵押贷款，如被告违约，被告应赔偿原告该房屋总房款50%。第八条产权转移登记中约定，双方须在签订合同360日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，陈某园应按照行政机关的登记手续要求积极协助。陈某园需在2017年10月1日前开始办理过户手续，2017年12月15日之前必须过到原告名下。

    合同签订后，原告陆续向被告支付房款，原告提供的转账凭证如下：原告于2016年11月25日向被告转账支付482900元房款，被告当日出具有50万元收条；2017年1月13日，原告向被告转账10万元，2017年1月21日，原告向被告转账10万元，2017年3月21日，原告通过宋某某账户向被告转账26万元，被告于2017年3月21日出具有50万元收条。2018年1月11日，原告通过巩义市北山口鸿昌净水材料厂账户向被告转账10万元，2018年2月1日，原告通过宋某某账户向被告转账10万元，被告于2018年1月15日出具有20万元收条。2018年9月29日，原告向被告转账40万元，被告于当日出具有40万元尾款收条。另被告于2017年7月12日向原告出具有30万元收条，原告称因时间过久找不到该笔转账记录。以上被告共向原告出具了合计190万元购房款的收条。

    后原告多次催促被告办理房屋过户手续或者返还购房款，被告一直推脱不予办理并且没有退换任何款项。

    2019年2月25日，被告对涉案房屋办理房地产权抵押，抵押给某银行股份有限公司郑州分行，抵押金额140万元。现原告诉请本院确认房屋所有权归其所有。

    原告另提供涉案房屋所在小区物业出具的居住证明及缴纳的涉案房屋的水、电、物业费发票等证据，证明其于2017年即入住涉案小区。

【裁判结果】

    新郑市人民法院于2021年4月6日作出（2021）豫0184民初933号民事判决书，判决如下：驳回原告高某的诉讼请求。

【裁判理由】

    法院生效裁判认为：高某在本案中的诉讼主张为请求确认涉案房屋的所有权归其所有,该诉讼主张系就所有权的成立、内容及归属所产生的民事纠纷,应属物权纠纷,并非因房屋买卖合同而产生的合同纠纷,故关于原告请求被告依约办理房屋产权变更登记及支付违约金的请求，应另行主张，本院不予支持。本案的争议焦点为涉案房屋的所有权归属。民事“合意”是物权变动的基础行为,基础行为和登记行为是两个独立的行为,在非依法律行为的物权变动过程中,基础行为的作用力度更大。本案中,高某与陈某园于2016年即签订了房屋转让合同,后高某占有使用涉案房屋至今,并按照合同约定支付了相应价款。高某与陈某园签订的房屋转让合同合法有效,双方针对该房屋转让合同的基础行为已经完成,只是未办理房屋产权的变更手续。2019年，陈某园在明知其对涉案房屋已无处分权利的情况下，以该房屋作为担保向银行办理了抵押贷款。现因该房屋现设有抵押权，在涉案房屋的抵押权未销除之前，对高某要求确认涉案房屋归其所有的诉请，本院暂不予支持。高某可在条件成就后，再行主张权利。

【案例注解】

    本案为房屋所有权确认纠纷，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。但不动产物权登记所具有的公示效力，是基于保护交易安全、交易秩序及交易效率的需要，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定，房屋登记机关只负责形式审查义务，不负责实质审查，记载于登记薄的权利人为推定的权利人，并不一定是真正的产权人，存在很多隐名代理、交易未完成未变更等现象。因此当房管部门颁发的产权证记载的权利义务与实际状况不一致时，当事人有权提起民事诉讼，法院经过审理，可以在民事诉讼中直接对实际的权利状态作出认定。

    从我国《民法通则》第72条和《物权法》第9条、第23条等规定来看，我国立法上不动产所有权变动模式是债权意思主义与登记相结合的模式，既不要求所有权变动须有物权合意，也未承认所有权变动的无因构成。也就是说不动产所有权的认定应当以所有权的变动情况为依据，而不能仅仅看不动产登记在谁的名下。不动产登记仅仅是不动产所有权发生变动的生效要件之一。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

    联系本案, 高某与陈某园于2016年即签订了房屋转让合同,后高某占有使用涉案房屋至今,并按照合同约定支付了相应价款。高某与陈某园签订的房屋转让合同合法有效,双方针对该房屋转让合同的基础行为已经完成,只是未办理房屋产权的变更手续。而陈某园在明知其对涉案房屋已无处分权利的情况下，以该房屋作为担保向银行办理了抵押贷款。高某称陈某园办理抵押时银行相关工作人员并未实际审查该房屋，存在失职行为，其可另行追究相关人员的责任，保障其合法权益。但因该房屋现设有抵押权，抵押人与涉案房屋的实际所有权人不一致，本院无法直接确认涉案房屋所有权，待涉案房屋抵押权销除后，高某可再行主张其权利。