基本案情

    不动产登记信息明确记载，某商品房项目（共3栋）有物业服务用房1号房、2号房、社区用房及各自所在位置。现1、3栋主要为自然人居住，2栋为某单位办公用房，分属不同的物业管理区域。某房开公司选聘某物业公司负责1、3栋前期物业管理，并将社区用房移交作为物业公司办公用房。1、3栋共同成立业主委员会后与物业公司办理交接，约定将目前物业公司用房移交业主委员会。此后，业主委员会获悉所接收的房屋在不动产登记机构记载为社区用房，遂诉至法院，请求确认不动产登记机构记载的两间物业服务用房归全体业主所有，房开公司、物业公司应将其交付给业主委员会。

裁判理由

    法院认为，物业服务用房依法属于业主共有。某房开公司将部分社区用房移交业主委员会，未经主管部门同意，不能等同于已经完成物业服务用房的移交义务。不动产登记机构记载有两套物业服务用房，客观上需要由1、3栋与2栋两个物业管理区域分开使用，且权利需兼顾。现1、3栋共同成立业主委员会提起诉讼且所占建筑面积较大，故建筑面积略大的1号房宜明确由1、3栋业主共有。但1、3栋的业主委员会不能代表2栋业主主张权利，故暂不宜确认2号房权属。据此，法院判决确认1号房属于1、3栋全体业主共有，房开公司限期向业主委员会移交该房屋。

裁判要旨

    随着城市建设不断发展及业主权利意识提升，特别是《中华人民共和国民法典》施行后，越来越多的业主开始关注共有权利的行使和实现，依法维护自身合法权益。本案涉及物业服务用房所有权的确认问题，根据物业管理条例相关规定，房开公司应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业服务用房。同时，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，小区物业服务用房属于业主共有。实践中经常遇到的问题是，小区前期物业服务往往是由房开公司选择的物业公司提供，房开公司将相关房产移交给该物业公司使用、经营，当业主委员会成立、新的物业公司提出接管时，房开公司或前期物业公司以对这部分房产有所有权拒绝移交，由此引发纠纷。本案中，法院在查明小区的建设规划信息、不动产登记和建筑物实际使用及物业管理等情况的基础上，就案涉两套物业服务用房作出相应处理，有效保障了案涉业主的合法权利。

关联索引

    《中华人民共和国民法典》第274条