【案情简介】

刘某购买某小区商品房一套，某物业公司负责该小区前期物业服务。一年后，刘某所购房屋出现墙体开裂，地下室渗水。刘某向物业公司反映后，物业公司组织人员进行了维修，但未能有效解决房屋出现的问题。物业公司向开发公司反映后，开发公司一直未做处理。物业费支付期限届至，刘某以房屋存在质量问题、物业公司未完成修复为由拒不支付物业费。物业公司认为其已按物业服务合同约定提供了物业服务，刘某拒交物业费没有依据，遂将刘某诉至法院。刘某辩称，其购买的房屋存在质量问题，物业公司在修好房屋之前，其有先履行抗辩权，不支付物业费合法有据。

【法院审理】

法院经审理查明，开发公司将案涉小区物业移交物业公司管理时，与物业公司签订了一份委托维修合同，委托物业公司对小区房屋质量瑕疵进行维修。刘某向物业公司反映房屋存在质量问题后，物业公司依据委托维修合同约定组织人员进行了维修。对未能有效修复这一情况，物业公司报告了开发公司，开发公司未做处理。法院审理后认为，刘某房屋出现质量问题后，物业公司进行维修系基于其与开发公司签订的委托维修合同产生的义务，并不属于物业服务的内容，物业公司并不因受托维修行为成为房屋质量责任主体。刘某房屋存在质量问题未得到有效修复，可依据商品房买卖合同约定向开发公司主张，不能成为拒交物业费的理由。本案物业公司已按物业服务合同约定提供了物业服务，刘某应按约定支付物业费。法院判决支持了物业公司的诉讼请求。

【评析】

现实生活中，房屋开发公司将小区物业移交物业公司管理时，一般与物业公司签订委托维修合同，委托物业公司对房屋质量瑕疵进行维修。当业主房屋出现质量问题时，物业公司基于委托维修合同的约定，会组织人员进行维修。加上小区前期物业服务公司由开发公司选定且一般由开发公司投资设立，在此情况下业主会产生一种错觉，即房屋出现质量问题维修责任主体是物业公司，若其不履行维修义务，业主可以不交物业费。表象上，房屋出现质量问题时物业公司负责维修，但事实上其维修行为系基于开发公司的委托，并不是对业主的法定或约定义务。房屋存在质量问题未得到修复，业主应依据房屋买卖合同向开发公司主张，而不能向物业公司主张。只要物业公司按照与业主签订的物业服务合同的约定提供了物业服务，业主就应该支付物业费，若以房屋存在质量问题为由拒交物业费不仅不会得到支持，还会构成违约。

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