【案情简介】

李某某在购买新房时，被置业顾问告知买一楼可以随便圈建小花园，但在收房后发现所谓的“小花园”是公共绿地，业主不能单独占有使用。李某某一气之下将开发商告上法院，要求返还购房差价款。近日，随州市曾都区法院依法审理了该起房屋买卖合同纠纷案，并驳回李某某的全部诉讼请求。

【法院审理】

2020年7月，李某某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买一套一楼的商品房住宅，购房时置业顾问向其承诺买一楼住宅可以随便圈建小花园，合同签订后，李某某依约付清全部购房款。但在收房后，李某某发现所谓“小花园”是公共绿地，不能私自圈建使用。李某某认为自己购买一楼的房价高于二楼，现在又不能圈建私家小花园，遂要求房地产公司退还购房差价款。在多次协商无果后，李某某将房地产公司告到了曾都区法院。

法院判决曾都区法院经审理认为，规划中的小区公共绿地应属全体业主共同共有，任何人无权单独占有使用。房地产公司置业顾问张某某与李某某就涉案房屋“花园”的约定，其本质是通过侵害第三方利益的违法方式约定改建一个不属于李某某的花园，该约定应属无效。

【评析】

李某某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》中对“花园”亦无约定，该部分公共绿地不属于李某某所购房屋的组成部分。根据李某某签署的其他文件，亦可以看出房地产公司在与李某某签订《房屋买卖合同》时，对合同履行内容做了明确的提示说明：“商品房的平面布局及实际交付标准或其他相关未尽事宜，以签署的《商品房买卖合同》约定为准。”房地产公司按照合同约定交付房屋，并不存在违约行为，遂判决驳回李某某的全部诉讼请求。

法官提醒消费者在购买一楼附带花园的商品房时，一定要了解清楚花园的规划属性，看其属于公共绿地还是专有绿地，只有明示属于个人专有的绿地才能独占使用。其次，在签订购房合同时，一定要认真核对合同条款，看合同条款中对于附属的花园绿地是否有明确的约定，只有合同中对花园绿地有明确约定的前提下，在收房时没有花园，才可以要求房地产公司承担违约责任。
最后，消费者在购房时，对于赠送花园的性质存在怀疑时，切不可抱侥幸心理，如果私自将公共绿地改建为私家小花园，则侵害了全体业主的共同利益，将承担相应的法律责任。法条链接《中华人民共和国民法典》 第二百七十四条

 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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