【基本案情】

北京市第二中级人民法院在富通公司与洋洲房地产公司等融资租赁纠纷案中，于2018年6月21日查封了洋洲房地产公司开发的涉案房屋。案外人阮某因故提起本案执行异议之诉，请求排除对涉案房屋的执行并解除查封。法院经审理查明，阮某与案外人李某于2018年5月21日签订《房屋买卖合同》，约定以67万元购买涉案房屋，并约定共同去开发商办理改名。某房产经纪公司作为见证方在合同上加盖公章，并开具中介费票据。同日，阮某向李某转账支付全部购房款并取得收据。随后，阮某与开发商洋洲房地产公司补签《认购协议》，将落款时间倒签至李某购房时间即2017年11月17日；洋洲房地产公司为阮某补开了房款收据。双方未续签正式商品房买卖合同，亦未网签备案。洋洲房地产公司于2017年11月向李某交付房屋，李某进行了装修，并于2018年5月21日将房屋转移给阮某占有。经向规划和自然资源委员会调查核实，因开发商未办理竣工验收手续，涉案房屋不具备产权证办理条件。

【裁判结果】

北京市第二中级人民法院作出生效判决认为：涉案房屋系洋洲房地产公司开发建设并出售给李某，李某在办理过户登记前又“转卖”给阮某，阮某与洋洲房地产公司补签《认购协议》，实质系李某将其与开发商之间房屋买卖合同项下权利义务概括转移给阮某。阮某符合《执行异议和复议规定》第二十八条无过错不动产买受人物权期待权的要件，享有足以排除执行的合法权益。遂判决停止对涉案房屋的执行。

【法官评析】

本案争议焦点在于房屋“连环买卖”的次买受人是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的构成要件，进而享有足以阻却执行的权益。

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不动产买受人物权期待权的一般构成要件

我国不动产物权变动采取登记生效原则，买受人办理登记取得产权的时间往往滞后于签约或付款时间，因此面临不动产在过户前被当作出卖人名下责任财产被强制执行的风险。针对该问题，《执行异议和复议规定》第二十八条赋予了无过错不动产买受人物权期待权，并规定该权利具有排除金钱债权执行的效力，为买受人提供了超越债权规格的“准物权”保护。据此条款，不动产买受人物权期待权的构成要件有四，即在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、在查封前已合法占有不动产、已支付全部或部分价款以及非因买受人自身原因未办理过户登记。

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次买受人可参照《执行异议和复议规定》第二十八条受保护

在典型交易情形下，《执行异议和复议规定》第二十八条的适用及要件审查标准相对较为明晰。但实践中，不动产买受人可能出于各种原因还未办理过户就将不动产再次转手，即发生“连环买卖”。当此情形，次买受人能否享有足以排除执行的物权期待权，如何进行要件审查，值得深究。

有观点认为，次买受人受让的“二手权利”系债权请求权而非物权期待权，且其明知前手买受人无产权而无视风险进行交易，不应受《执行异议和复议规定》第二十八条保护。亦有观点主张，物权期待权与特定当事人的特定因素相关联，具有明显身份属性，不能被次买受人通过受让合同权利所承继。

笔者不赞成上述观点，理由是：其一，将次买受人纳入《执行异议和复议规定》第二十八条保护范围之内合乎规范意旨。《执行异议和复议规定》第二十八条旨在避免“登记生效原则”所造成的不可归咎于买受人的制度性固有交易风险完全由买受人承担，从而损及实质公平、交易安全和秩序稳定。次买受人在查封前购置占有不动产但未办理过户的，其所享有的物权期待利益，或者承担的风险，与一般买受人并无二致，亦应受到保护。其二，否定立场在逻辑上无法自洽。假设前手买受人未转卖或不披露转卖情况，显然其可以自己名义请求排除执行并获得支持；而转卖后，次买受人却不得排除执行，则其必然转而主张解除后手合同并要求前手买受人赔偿，前手买受人仅因转卖即将处于截然相反的不利境地。况且，后手合同解除后，前手买受人又将回归“物权期待权人”地位，此时其再以自身名义请求排除执行，仍应受《执行异议和复议规定》第二十八条保护，但徒增成本。其三，法律对“连环买卖”行为的否定性评价缺乏充分正当性理由。否定立场意味着，法律仅仅因为前手买受人与次买受人签订了一个转售合同，就剥夺其权益优待地位，即先手买受人原本享有的物权期待权在转让中无端发生了权利减损。这无异于使未登记不动产的连环买卖行为负担了不利后果，蕴含了法律的否定性评价。然而这种否定性评价无疑缺乏充分法理依据，不当限制了买受人对自身权利的处分自由，有违鼓励交易原则。因此，除非连环买卖行为本身构成“因买受人自身原因未办理过户登记”，否则法律不应当剥夺其受《执行异议和复议规定》第二十八条保护的资格。

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次买受人物权期待权的要件审查

物权期待权作为债权向物权过渡转化的中间权益形态，构成要件有四：一是合法有效的不动产买卖合同，以成立合法债权为前提；二是买受人已履行部分付款义务，履行程度越深则越值得保护；三是合法占有房屋，是债权向物权进化的显著特征，权利公示性越强，与所有权权能结合越紧密，则物权属性越凸显；四是未办理登记并非系买受人自身原因，因为“风险制造者”和“权利上的睡眠者”不值得法律的特别优待。此外，物权期待权一般应当最晚到查封之时已经形成，即签订合同、占有房屋等应于“在人民法院查封之前”完成。

“连环买卖”中，前后手合同的签约、付款、交付占有以及法院查封等案件事实要素相互穿插，情况异常复杂。在要件审查上，应进行综合性审查，不能割裂前后手合同之间的密切联系。具体而言：在合同要件上，需前后手买卖合同均合法有效，但仅需限定前手买卖合同必须在查封前签订。在合法占有要件上，前后手买受人任意一人于查封前已合法占有即为满足。在付款要件上，审查对象应为前手买卖合同的付款情况，即作为被执行人的出卖人是否收到价款。即便次买受人已足额支付前手买受人价款，而前手买受人分文未支付出卖人的，物权期待权显然无从谈起。在过错要件上，需同时考察未办理过户登记是否系出于前后手买受人自身原因，可归咎于任意一人的，二者均失去法律破格优待之资格。

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结语

《执行异议和复议规定》第二十八条“无过错不动产买受人物权期待权”条款适用的典型情形为不动产买受人对登记在出卖人名下的不动产提出执行异议。对于“连环买卖”情形下次买受人提出执行异议是否适用以及如何适用该条款，法律并未明确规定。从规范目的、价值和逻辑层面推论，本规则应适用于次买受人请求排除执行情形。在要件审查上，不能割裂“连环买卖”两手合同之间的密切联系，而应当对前后手买卖合同履行情况进行“整体性”审查。