小产权房通常建设在农村集体土地上，未办理国有土地出让手续、规划许可手续及商品房预售许可，不具备合法上市交易条件，也无法办理不动产权证书。

根据我国土地管理相关法律，城镇居民向农村集体经济组织或村民购买小产权房的合同，因违反强制性规定一般应认定无效。合同无效后，双方应相互返还财产，买方返还房屋，卖方返还购房款，并根据双方过错分担损失。但买方无法取得合法房屋所有权，面临拆迁无补偿、被强制拆除、卖方随时反悔收回房屋等巨大风险，法律不予完全保护。