借名买房关系中的核心法律问题是实际出资人与名义登记人之间借名买房协议的法律性质及效力，以及由此产生的权利冲突。

根据《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。登记机构的不动产登记簿是物权归属和内容的根本依据。在借名买房法律关系中，名义购房人（登记权利人）被法律直接推定为不动产物权的合法享有人，对外具有公示公信力。任何善意第三人基于对登记的信赖与之交易，其权利受法律保护。

出资人与登记人之间的借名协议，其本质是一种无名合同，实践中常参照委托合同关系处理。该合同的效力取决于其内容是否违反法律、行政法规的强制性规定以及公序良俗。若协议目的仅在于规避限购、信贷政策等管理性规定，通常不影响其在合同双方内部的效力；但若旨在规避国家房产调控、税收征管等涉及公共利益的强制性规定，则可能被认定为无效。

出资人依据有效的借名协议，仅享有请求登记人将房屋过户至其名下的债权请求权，而非直接支配房屋的物权。两者存在本质区别。当登记人擅自将房屋出售、抵押给善意第三人并完成登记时，第三人可善意取得物权。此时，出资人只能依据借名协议向登记人主张违约损害赔偿，面临“房财两空”的重大风险。即使登记人未处分房产，其债权人亦可能申请对该登记在其名下的房产进行强制执行，出资人提起的执行异议之诉获得支持难度极高。

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