房屋买卖中，逾期交房（开发商未按约定时间交房）和逾期付款（购房者未按约定时间支付房款）是很常见的违约情形，很多当事人不清楚自己的权利义务，不知道如何认定违约责任、主张赔偿。结合《民法典》及相关司法解释，我们来明确具体的处理规则。

首先看逾期交房的违约责任：《民法典》第五百七十七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条明确：出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，若合同有约定违约金，优先按照合同约定执行，但约定的违约金过高或过低，当事人可请求法院调整（违约金超过造成损失的30%为过高，可请求减少）。

再看逾期付款的违约责任：《民法典》第五百七十九条规定，“当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，合同有约定的，优先按照合同约定执行，违约金过高或过低可请求法院调整。

司法实践中，需注意两点：一是催告义务，对于逾期交房，购房者需先向开发商发出书面催告，要求其在合理期限内交房，未经催告，直接起诉要求解除合同，法院一般不予支持；对于逾期付款，开发商也可催告购房者在合理期限内付款，逾期仍未付款，可要求解除合同并主张违约金。二是免责情形，若因不可抗力（如地震、洪水、政府政策调整等不可预见、不可避免的事由）导致逾期交房或逾期付款，当事人可免除部分或全部违约责任，但需及时通知对方，并提供相关证据。

在此提醒，签订合同时，务必明确约定交房时间、付款时间及逾期违约责任（违约金计算标准、支付方式等），避免后续发生纠纷无据可依；遭遇逾期情形时，及时固定证据（如催告函、沟通记录、付款凭证、房屋租金证明等），必要时通过诉讼主张权利，同时注意解除权的行使期限（经催告后三个月，未催告的，自知道解除事由之日起一年），逾期不行使，解除权消灭。

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