房屋交易中，物业交割往往被忽视，却容易引发后续纠纷。北京业主王先生过户后发现，前房主拖欠2年物业费，且房屋内约定留存的空调、热水器被擅自搬走，因合同未明确约定，维权陷入被动。根据《物业管理条例》第38条，房屋交易时需结清物业费、完成设施设备交接，否则相关责任需明确划分。

物业交割的“必查清单”包括四项：一是费用结清，核实水、电、燃气、物业费、供暖费等是否缴至交割日，要求卖方提供缴费凭证；二是设施交接，对照合同约定的留存物品（家具、家电、固定装修）逐项清点，确认状态正常并签署《交接清单》；三是资料移交，要求卖方移交房屋钥匙、门禁卡、水电燃气卡、维修手册、契税发票等；四是户口核查，再次确认户口已迁出（呼应此前户口迁移知识点）。

责任划分规则明确：若卖方隐瞒欠费事实，买方有权要求卖方补缴或从尾款中扣除；若卖方擅自搬走约定留存的物品，构成违约，需承担赔偿责任；若因物业未移交相关资料导致买方无法正常使用房屋（如电梯卡未移交），可要求物业承担协助义务。

实操建议：预留总房款5%-10%作为物业交割保证金，待完成全部交割手续后再支付；合同中明确“设施设备清单”“费用结清义务”及违约责任，避免模糊表述；交割时全程录音录像，对欠费明细、设施状态进行证据固定，发现问题当场提出并要求卖方书面确认解决方案。