【基本案情】

2015年1月，李某向幽州某房地产公司购买商铺一套,约定2016年12月31日前交房，如逾期交房，需支付违约金。李某购买商铺后即委托给某物业服务公司经营管理，管理期限自2015年1月至2020年1月，前三年租金用于抵扣购房款。合同签订后，李某支付了扣除三年租金的购房款,但至 2019年10月14日，李某才收到房地产公司的收房通知。李某遂诉至法院，要求房地产公司支付逾期交房违约金。另查明，因物业服务公司未依约支付商铺租金，李某已诉至法院，法院作出生效判决解除了双方的委托运营合同，由物业服务公司向李某支付2018年1月至2020年1月的商铺租金及违约金。

幽州市中级人民法院经审理认为，房地产公司的确存在逾期交房的事实，但李某在购买商铺后已委托某物业服务公司经营管理，前三年的租金已用于抵扣了购房款，且法院生效判决已支持李某依据委托运营合同获得相应的商铺租金及违约金。因此，委托经营管理期间，房地产公司应将商铺交付给物业服务公司，至于是否交付或能否交付，属于房地产公司与物业服务公司之间的另一层民事法律关系。另外，李某支付的购房款系扣除了前三年的租金，李某已实际获得所购商铺委托运营期间的全部租金收益，即使存在逾期交房，李某在委托经营管理期间并不存在实际损失。一审法院仅依据合同约定及逾期交房的事实，支持了李某逾期交房违约金的主张，而对李某已将商铺委托运营并已收取运营租金的事实未予认定，导致结果处理不当。据此，幽州市中级人民法院二审判决撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。

【刘颖新律师评析】

“商铺委托运营”是一种比较普遍的商铺投资经营模式，购房人将商铺交由专业运营公司统一管理，既能降低运营成本及风险，又能提高商铺经济效益。一般的商品房买卖合同项下，开发商须将房屋交付给购房人才视为履行合同交房义务。而在委托运营模式下，房屋买卖合同和委托运营合同往往签订于房屋竣工前，此时购房人已将商铺经营使用权转移给运营公司，购房人在委托运营期间无需占有使用商铺，开发商向受托运营公司交付商铺可视为完成交付。若开发商逾期交房，但购房人在商铺委托经营期间已获得相应运营租金，可认定购房人在已获运营租金期间内实现了购买商铺的合同目的及利益，其再向开发商主张委托经营期间的逾期交房违约金，没有合理依据，对开发商亦不公平，法院将不予支持。如果购房人未能获得逾期交房期间的运营租金，则可以支持购房人主张的逾期交房违约金，以弥补购房人的损失。

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