【基本案情】

2018年3月，范某夫妇与某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定置业公司应于2019年3月30日前交房，并于一定期限内办理权属登记，若逾期则承担相应的违约责任。合同签订后，范某夫妇依约支付了全部房款，但置业公司于2019年9月1日才交付房屋，且交房时房屋未完成竣工验收备案，致使案涉房屋于2021年7月21日才完成权属登记。范某夫妇认为，置业公司未在约定期限内完成交房、办证，故诉至法院要求置业公司承担逾期交房、逾期办证违约金。

【刘颖新律师评析】

置业公司确实存在逾期交房和逾期办证的违约行为。案涉房屋交付时虽未完成竣工验收备案，但范某夫妇已实际收房，应以范某夫妇实际收房之日作为计算置业公司逾期交房违约金的截止时间。至于置业公司辩称购房合同中约定的“购房人仅能就逾期交房或逾期办证违约金择一维权”条款，显属减轻一方责任的格式条款，故认定上述合同条款无效，置业公司应向购房人承担逾期交房期间及逾期办证期间的违约责任，合计2万余元。

本案是案涉小区开发商逾期交房、办证引发的系列案件之一，其审理情况涉及近百名购房人的群体利益和开发商的经营发展。在购房人已实际收房，未影响其对案涉房屋行使权益的情况下，若仍以完成竣工验收备案之日作为计算逾期交房违约金的截止时间，在当前房地产市场形势下，可能会导致开发商承担过重的违约责任，陷入经营困境甚至破产，最终波及本地区房地产行业发展，也会使购房人的胜诉权益难以现实兑付。购房人在收房时未尽审查义务或者审查后对于明知是未完成竣工备案的房屋而予以接收的，应视为购房人认可房屋符合合同约定的交付条件予以接收，故逾期交房违约金宜计算至其实际收房之日止。同时，在开发商既存在逾期交房，又存在逾期办证违约行为时，对于开发商以商品房买卖合同中有关购房人就逾期交房或者逾期办证违约金仅能择一主张权利的约定为由主张免责的，依法不予支持。本案从既维护购房人的合法权益，又维护房地产企业持续经营发展的角度妥善处理了涉房地产类群体性纠纷，案件处理效果较好，也为类案处理提供了有益参考。

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