刚需买房自住

购房人付清房款后

发现中介公司借机牟取了“差价”

在信息不对称的情况下

购房人的合法权益如何保障？

房产中介“吃差价”如何识别和规制？

案件回顾

李先生来沪多年，欲购房自住。经中介公司居间以158万元买下一套房屋。付清房款后，阴差阳错之下，李先生获悉，房屋原房东刘先生的意向挂牌价为151万元，最终也实际得款151万元。另外7万元由中介公司“赚取”。

原来，在刘先生咨询挂牌时中介公司负责人张某与他签下“订购协议”，约定由张某以151万元将房屋“买下”，只要支付5万元“定金”。从协议签订日起，张某就可以对外“转卖”取得溢价；“订购协议”签订后，该房屋仍以刘先生的名义由该中介公司挂牌出售，但价格标高数万元。

 得知真相后，李先生拒付中介费，中介公司遂诉至法院，要求李先生支付中介费。李先生则提出反诉，要求中介公司赔偿差价损失7万元。一审法院，判令李先生向中介公司支付中介费，并驳回他的反诉请求。李先生不服，上诉至S市中级人民法院

法经审理认为

中介公司以其从事房产中介业务获取的房源假手公司负责人，与卖房人先行签订“订购协议”，仅以5万元成本锁定房源，再抬高售价对外挂牌推介向购房人李先生隐瞒151万元的真实售价，以158万元的价格赚取价差7万元。该模式属于中介公司“吃差价”行为，违背了中介人的如实报告义务，造成购房人李先生损失。

根据《民法典》规定，中介公司不得请求支付中介报酬并应当赔偿损失。

李先生以7万元差价金额为参照要求中介公司赔偿损失的主张，法院予以支持。

最终法院二审判决，驳回中介公司的诉请，判令中介公司向李先生赔偿7万元。

评析解读：

一、如何识别中介机构“吃差价”的行为模式

实践中，“吃差价”行为往往较为隐蔽，不易察觉。

本案中，中介机构负责人与房屋出卖人先行签订的“订购协议”既没有约定合同网签时间，也没有约定房屋交付时间，但却约定了从签订该协议之日起买方就可以对外转售房屋及取得溢价，实际上，张某在仅支付5万元定金后即将案涉房屋仍以刘先生的名义由中介机构挂牌出售。所谓“订购协议”，合同双方均无作为交易对手买卖房屋的真实意思表示，也不具备实际履行的条件，其合同目的仅为锁定房源，利用中介业务便利，伺机赚取差价。而其获得的7万元价款也是作为业务收入在中介相关工作人员间进行分配，由此，中介机构所取得的价差7万元，可认定为“吃差价”。

二、如何认定中介机构“吃差价”的法律责任

二手房买卖中，中介机构通常作为媒介居间，具有专业知识、搭建缔约媒介，接受买卖双方委托，根据法律规定，其应当对委托人负有如实报告义务，而出自卖方独立意思表示的房屋售价属于中介机构应当如实报告的交易信息。中介机构“吃差价”的行为，违反了《民法典》规定的中介人的如实报告义务。

《民法典》第九百六十二条规定：“中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”其中包括了不得请求支付报酬与承担赔偿责任两种具体的责任形式。

不得请求支付报酬，即李先生有权拒付中介费。而就赔偿责任而言，购房人因中介机构“吃差价”而受有损失，李先生表示，在签约过程中，均受到中介公司的强势主导，而未能与出卖人就具体合同条款进行协商交谈，如果中介机构如实向其报告出卖人实际要求的价格，其不会以更高的价格购买该房。因此，李先生主张以差价7万元为参照，要求中介公司赔偿损失，具有依据。

三、规范市场秩序，助力群众安居

二手房买卖由中介机构居间交易已成为市场常态。中介机构具有专业知识，熟悉相关业务，在信息不对称的情况下，如果规范经营，发挥好缔约媒介作用，有助于提高交易效率，促进买卖双方在信息自决的基础上实现缔约自主。相反，如果中介机构利用买卖双方的信息不对称情况，介入交易、抬高房价、赚取差价，既与国家房地产调控政策相悖，不利于维护健康的二手房交易市场秩序，也损害了普通购房人的合法权益。

“住有所居”关涉民生，经营诚信关涉秩序。中介机构从事房地产经纪活动，应当遵循社会主义核心价值观，诚信经营、勤勉从业，用专业知识和业务经验服务买卖双方，做好缔约桥梁。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百六十二条 中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。