Part. 1

房屋买卖纠纷中的常见问题

01

无权代理签订的房屋买卖合同效力

如何认定？

无权代理签订的房屋买卖合同，若未经被代理人追认的，对于被代理人不发生效力，但善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但若经审查认定构成表见代理的，则签订的房屋买卖合同有效。

根据《民法典》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即若构成表见代理，为了保护善意相对人的信赖利益及市场交易安全，应当认定该代理行为有效。

02

借名买房的效力如何认定？

借名买房效力的认定，应注意区分借名购房合同的外部效力与内部效力。由于房屋登记在出名人（即登记人）名下，且通常情况下合同以外的第三人并不知晓借名购房合同关系的存在，故根据物权公示公信及合同相对性原则，出名人擅自转让登记在其名下的房屋时，若买受人确系善意信赖物权登记的效力，借名人不能以其与出名人之间的内部借名购房合同的效力对抗合同以外的善意买受人。

司法实践中，借名人不能以其对房屋享有实际权利为由要求确认房屋买卖合同无效。当然，若借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，则恶意买受人不应受到法律保护，房屋买卖合同可能因恶意串通、损害第三人利益而被认定无效。

03

未领取权属证书的房屋买卖合同的效力

如何认定？

对未领取权属证书的房屋买卖合同的效力进行认定时，应将物权效力与债权效力区分对待。根据相关规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，该规定导致的法律后果是物权无法发生转移，但买卖未领取权属证书的房屋行为本身并不属于《民法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的情形。因此，未领取权属证书不应作为认定房屋买卖合同无效的情形。虽然未领取权属证书不影响合同效力，但买受人因房屋不能转移登记，可以向出卖人主张违约责任或要求解除合同并赔偿损失。