导 语

随着社会的发展，买卖房屋的情形越来越普遍，其中不乏有国有划拨土地上的房屋。而随着房价的不断上涨，不乏卖方在买卖合同签订之后，又反悔，希望卖出更高的价格。

在实践中，国有划拨土地上的房屋买卖中存在最多的问题，

1. 是房屋由于未经有批准权的人民政府审批同意转让土地使用权而无法过户，

2. 以及出卖人为抬价不配合过户。

许多买受人在要求卖方过户的过程中，会遇到各种阻碍，卖方往往以国有划拨土地上的房屋土地使用权未经转让审批为由主张买卖合同无效而逃避过户。

那么国有划拨土地上的房屋买卖合同是否无效呢？

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019修正）第四十条第一款规定：

“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”

• 可见，我国法律规定，划拨土地的使用权未经批准不得转让，所以转让国有划拨土地上的房屋的，若土地使用权未经许可转让批准，无法办理过户手续。

  
  

• 但土地的划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力，《城市房地产管理法》第40条第一款规定的目的是为了防止土地使用权出让金流失，并非限制私有房屋正常交易。

  
  

  划拨土地上的私有房产交易，仅涉及受让方应补交土地使用权出让金，属管理性强制性规范，而非效力性强制性规范。它要求房屋在办理过户前需要将国有划拨土地经有权人民政府审批，由受让人缴纳相应的土地使用权出让金后方可办理过户手续。所以国有划拨土地上的房屋转让前未经许可转让审批，不必然导致划拨土地上的房屋买卖合同无效。

但是在实务中，大多数情况下都是当事人之间先订立房屋买卖合同，将房屋与国有划拨土地使用权一并转让，之后再由房屋和划拨土地使用权的受让人与政府办理土地出让手续。

为此，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条明确规定：

“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”

该规定是很明确地对转让合同效力的认可，同时也明确规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让其上房屋时，未报请有批准权的人民政府审批同意，划拨土地使用权转让行为并不当然无效，可以通过补办土地使用权出让手续的手段进行效力补正。

根据以上分析可得知，当事人之间签订的国有划拨土地上的房屋买卖合同，只要是在双方当事人平等协商，达成合意的情况下签订，并且不违反合同法第五十二条的规定，合同就是有效的。