为了能够让自己的购房过程安稳顺利，我将自己掌握的法律知识和实务经验系统性地梳理出来，都是干货，希望能够学以致用、预防风险，同时也希望能给各位正在买房或准备买房的朋友提供一些借鉴和帮助。

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住宅市场的房屋买卖主要分为一手房买卖和二手房买卖，这两种类型有共通之处，但法律风险不尽相同。我准备购买的是一手房，所以这次首先梳理一手房买卖，二手房买卖咱们下次再更。

好了，下面进入正题。

一、购房前的“尽调”

“尽调”这个词如果是学法律的，尤其是从事非诉业务的，或者是学财务的，一定不会陌生。“尽调”就是尽职调查，法律尽职调查的目的就是摸排标的物的法律风险与资产瑕疵，通常适用于企业之间的一些大型收并购项目，包括重大的资产收购或股权并购等。对咱们普通百姓而言，尤其是刚需，购买人生中的第一套住房绝对是个大事，对个体而言就是一次重大的资产收购，所以当然有必要去进行“尽调”。

那具体应该尽调哪些方面呢？

（一）查开发商

近两年来房地产开发商的日子不太好过，连HD这种规模的房企都能倒下，何况那些陆续暴雷的中小型开发商。所以楼盘开发商的实力需要事先做好尽调。就我个人的经验来说，央企的楼盘的是首选，至少不用过于担心项目烂尾或公司暴雷。其次是前20强房企，且应该是经营良好无重大负面舆论的房企，最好是三道红线全绿的房企。

看某个楼盘时不能光听楼盘的名字就去认定它是XX的楼盘，因为可能出现挂羊头卖狗肉的情况，毕竟合作开发、代建开发的楼盘也有不少。要看这个楼盘的预售证上的开发商的名称是啥，然后可以在天眼查或者企业预警通上查下这个公司的股东、涉诉情况、负面舆情之类的，股东要一直往上追溯才能摸清具体的股权比例和控盘方。涉诉情况和负面舆情也能帮助我们判断这个楼盘存在的问题和风险。

（二）查楼盘合法合规性

1.查“五证”

某个楼盘项目的合法合规性，主要看它是否具备合法有效的“五证”。所谓房地产市场的“五证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》。这五证在办理的过程中一般是环环相扣，特别是《商品房预售（销售）许可证》，这个证办下来了，则意味着前面那四证也都有了（《商品房销售管理办法》第7条），也意味着这个楼盘具备了对外销售的合法合规性。另外也要也看一下《国有土地使用证》上标明的土地性质，是不是国有建设用地，规划用途是住宅还是商业，住宅用地的使用权限是70年，商业用地的使用权限只是40年。

我此前参与过某个楼盘股权并购项目的尽职调查，但那个楼盘路子很野，五证中一个证都没有就开卖，卖了好几个亿，最后买房的业主都没能办成房产证。像这种如此不合规的楼盘，对于购买者而言可能出现的极端不利后果是：（1）房屋买卖合同无效（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条），这个时候房价要是涨了，开发商可能会主动起诉合同无效，购房人购买的房子就很难要到，开发商最多返还购房款及利息，违约金条款不再适用，赔偿损失什么的也很难去主张；（2）无法办理产权手续。即便开发商和购房人都愿意继续履行这个无效合同，即便房子建成了，购房人也住进去了，但是由于欠缺办理产权手续的合法合规性材料，办理产权手续是遥遥无期。这会严重影响购房人后续的落户和小朋友的上学等诸多问题。

目前这种此类不合规的楼盘已不多见，大多数的售楼处都会主动亮明“预售证”，并且这也是法律所要求的（《城市商品房预售管理办法》第9条）。以防万一，购房人可到当地住建部门核实该商品房预售许可证真假。

须注意的是，某楼盘五证齐全，只能初步证明该楼盘在办理预售证时相对合法合规，无法保证开发商在后续建设过程中不会动其他的歪心思，比如工程偷工减料导致无法办理竣工验收，又比如突破容积率限制等未按规划建设等问题，这些都可能成为后续办理产权手续的障碍。

2.查项目土地、在建工程是否存在抵押、查封

我在律所工作的时候曾参与一个大型的房地产破产重整项目，涉及数千购房人，大多都是签了《认购协议》并缴纳了大部分款项。但开发商不光挪用资金，还欠金融机构款项几百亿，项目土地和房屋经过数轮抵押和查封。这种情况下对于购房人而言简直是个梦魇，债权申报手续繁琐，房子后续的建设遥遥无期，房款能否追回也是个未知数。