一、房产中介是谁

房产中介：房产中介是为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个平台机构，并有为买卖双方保证安全交易的义务。房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金。

二、房产中介可能遇到的法律风险

（一）、委托人拒不支付中介费

1、遭遇“跳单”

所谓“跳单”，是指委托人通过中介机构的居间行为找准房源后，为逃避或减少居间费用，而通过其他中介机构或直接与房屋所有权人完成交易的行为。实务中，委托人跳单大致有如下理由：

①、现实中，中介为了争取到客户，对于客户拒不签署《看房协议》或《客户看房确认书》的行为，也予以容忍，到后面因为某种原因跳单，导致中介在主张中介费时证据不足。

②、中介机构提供的居间合同多为格式合同。故购房者在与居间人、房屋售卖者签订合同时，中介方需就中介费的约定部分向购房者或者房屋出卖人尽到说明和提示义务，并留存相关证据，以免相关格式条款不生效。

③、目前房产中介竞争较大，一般来讲同一房源会在多个中介机构网站发布，而且相互之间的中介费比例也有差别，而且面对数额较大的中介费，客户也有可能会私下与出卖人协商，绕过中介，选择价格更低的中介来成单。

面对可能出现的跳单情形，笔者建议：

①、与卖方委托人签订独家代理合同，将委托人房源作为中介公司的独家房源。

②、细化中介服务合同，加大违约责任，从合同上防止跳单

③、做好看房记录，形成书面记录，并让客户签字确认，如《看房协议》或《客户看房确认书》等，同时还应做好证据的保存。

（二）、房产中介遭遇索赔

1、房产中介的审查义务

欲说明白房产中介遭遇索赔达到问题，首先需要弄清楚房产中介的义务。实务中，委托人因自身对相关法律、政策以及实际操作的不熟悉，因而很有必要委托专业的中介机构购买或出售房屋，以确保交易的顺利进行。一般来讲，中介机构的审查义务主要包括四个方面：

①、房屋产权状况审查。包括房屋的所有权人问题，房屋使用年限问题，房屋是否具有央产房、经济适用房等限制出售因素的情况，是否具有查封、抵押、居住权等权利负担或者权利瑕疵等。

②、房屋使用现状审查包括房屋实际居住人、承租人情况，房屋装修情况、水、电、物业服务费、供暖费交纳情况等。

③、购房者资格审查问题。在当前限制购房的调控政策背景下，只有满足户籍、纳税、已有房屋数量等一定条件的人群才具备购房资格。购房人的资格问题成为房屋买卖合同能否实际履行的一个重要因素。

④、如果存在代理的，还应审查代理人的受托资格。在签订合同时，房屋产权人或者购买人委托的代理人是否具有合法的代理权限，是否办理公证。

2、房产中介遭遇索赔的相关问题

①、《合同法》第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

②、实践中，如果中介方没有尽到谨慎审查义务，没有尽到如实报告义务，一旦买方遭遇“交易房屋被查封或被抵押”、“因政策因素不能办理过户”等情形时，可能导致合同目的无法实现，这时，买方一般会通过诉讼解除合同，并同时要求合同相对方和中介方赔偿房屋差价损失，实务中也有很多委托人起诉中介的天价索赔案。

③、中介未尽到其谨慎审查义务，虽然大多数情况下不是故意的，但也应属于重大过失，故应当承担损害赔偿责任。

④、笔者想特别提示一点的是：中介人员千万绕开自己所在的公司，做私单。这种情况下，个人或许会收入高一点。但这种情况交易风险是非常大的，如果交易过程出了问题，在遭遇索赔时，个人往往承担不了。所以不要贪图小便宜，以免追悔莫及。

（三）、房产中介为了收益越线，可能遭遇刑事处罚

房产中介这个行业竞争大，而且收益与业绩直接挂钩，一些中介就免不了踩红线，实施违法犯罪行为，比如：

1、随着各地限购政策的加码，在房产交易中，笔者发现一些中介也发现了“商机”，比如一些中介就开始伪造本科毕业证帮客户迁户口获得购房资格的业务，虽然可能会收取不少的中介费，但其行为已涉嫌构成伪造事业单位印章罪。

2、现实中，委托人跳单，拒不支付中介费的情况时有发生，有部分中介人员咽不下这口气，采取了软暴力催收的行为，被司法机关以寻衅滋事罪追究刑事责任。

3、有一个真实案例，中介通过与卖房人签订《房屋全程委托销售合同》《房屋包销委托合同》，再和卖房人到公证处办理委托公证，以很少的成本，骗取卖房人房产证的支配权，取得代理卖房人办理房产抵押担保借款、抵押登记以及房屋买卖、过户、贷款等事宜的资格。之后凭借委托公证书和房产证原件，直接将房产进行抵押，获取高息民间贷款，将被害人的房产先过户到自己或自己控制的人名下，再将骗取的房产进行抵押获取高息民间贷款，最终中介被以诈骗罪追究刑事责任。

4、中介在帮助租客签订租房协议后，千方百计制造违约事由，然后中介以房东名义要求租客支付违约金，当多数租客意识到中介的不法企图时，会提出异议，但中介则会通过半夜敲门、堵锁眼等方式，对租客进行滋扰并施加压力。