房地产交易活动由于政策性强、交易流程复杂等特征，使得房产中介人在交易活动中承担着重要作用，但从司法实践来看，很多案例中，房产中介人对自身责任及义务范畴并没有清晰的认知，导致提供的中介服务引致诸多问题及纠纷。本文将从实务案例出发，对房产中介人的义务及责任进行探究，供读者参考。

01房产中介人的义务范畴

关于房产中介人的义务，主要规定在《民法典》第九百六十二条，该条规定：

“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”

据此，房产中介人的主要义务是如实报告义务，但该义务范畴较为抽象，需要结合实务案例进行把握。

①调查并报告房产的基本情况及委托人所关心的情况。如(2022)沪01民终8934号案中，买方非常看重房屋是否开通煤气，但房产中介人未对房屋是否开通煤气进行调查核实，最终法院认定其承担赔偿损失20万元的责任。如(2021)沪01民终12364号案中，房产中介人未对房屋的抵押情况进行调查核实，导致房屋买卖合同因抵押限制而无法履行，最终法院认定房产中介人对损失承担60%的责任。

②审核相关主体资格身份、房产权属等基本信息材料的真实性。如(2015)宁民终字第4352号案中，法院认为，房产中介人“对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，审查核实与交易相关的主体身份、房产权属等基本信息材料的真实性”。如(2020)沪01民终2208号案中，法院认为，“瑞丛公司系专业的房地产居间服务公司，应当对客户的购房活动提供专业的指导，其中即包括对于购房资格的审查。在对‘63个月内累积缴纳60个月’的政策进行解读时，瑞丛公司也未告知上诉人补缴与正常缴纳存在不同，尤其在上诉人已经明确告知其存在补缴的情况下，瑞丛公司仍回复上诉人“没问题"，最终导致上诉人误判了自己的购房资格。”如(2017)沪01民终9771号案中，法院认为“太平洋公司虽然促成了江佩娟与案外人签订房屋买卖合同，但江佩娟现属外地户籍的单身人士，不符合本市的购房政策要求，无法获得新购房屋的产权受让登记，导致该交易未能完成。作为专业的中介机构，太平洋公司应当在交易之前对委托人的户籍、婚姻状况进行基本的了解，以确认委托人是否具备购房资格。”

③提供税务、法律政策咨询等专业服务以辅助交易。如(2015)沪二中民二(民)终字第2680号案中，法院认为，房产中介人在签订居间协议时，未提示买卖双方对佣金承担进行勾选，也未以其他方式与被告对佣金承担进行进一步明确，服务水平显然有待改善，并据此酌减了佣金金额。如(2021)沪01民终3240号案中，法院认为“缴纳税费是房屋买卖中对交易产生影响的重要事项之一，理应由中介公司根据政策法规以及房屋的实际情况给予当事人一定的专业意见，使当事人对合同的履行后果有所预期。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的‘满五’条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。从已查明的事实来看，一则，菁英公司并未提供证据证明曾就‘满五’的判断标准向朱琳玲、施启扬进行政策解读，并就‘满五’与否可能导致的税收明显差距向朱琳玲、施启扬进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。”