婚姻本质上由三大要素构成，即男女两性的结合，有永久共同生活的目的以及夫妻身份的公示性。其中有永久共同生活之目的包括精神上的互爱互敬，肉体的结合以及经济上的共同性。所以，婚姻不仅以爱情或者说感情为基础，更需要一定的物质基础。在当今社会，住房则是婚姻中较为重要的物质基础之一。无论是个人财产的明确，亦或对共同财产的分割，都离不开对婚前、婚后买房，房产归属的认定。民法典施行后，相关规则发生了怎样的变动，变动后如何认定，下文将一一展开。

纵观《民法典》婚姻家庭编及婚姻家庭编司法解释（一），关于这部分的规则大多吸收了原《婚姻法》及相关司法解释，只有个别条款内容有较大变动，具体如下：

1、原婚姻法司法解释二之第22条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

2、原婚姻法司法解释三之第7条规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。

上述两条被合并为婚姻家庭编司法解释（一）第二十九条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理（即除遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产外，为共同所有）。

如此改动，目的在于鼓励父母出资时与夫妻进行约定，以减少纷争，合并后也避免了对于婚后父母出资买房认定权属需考量出资和登记情况，判断更为便捷。

一、律师陪购服务的主要内容

房产交易中，律师对购房者的法律协助非常重要，这些法律协助行为集合起来被形象的称作“律师陪购服务”（相对应的还有“律师陪售服务”），服务内容主要体现在以下几个方面：

（1)提供法律咨询。

（2)审查房产交易的合法性。

（3)参与合同谈判。参与合同谈判是律师陪购服务的核心，律师通过参与合同谈判，对房款交付、房屋质量、房屋验收、共有人签字、税费承担、不动产所有权转移、违约责任等细节问题进行补充或修订。有效防止开发商或中介利用自身优势减轻己方责任，加重对方义务。同时防止合同相对人及中介因法律意识淡薄导致的违约后无法获得有效救济，将购房纠纷消灭于萌芽状态。

（4)参与房屋验收。

（5)监督合同履行。

(6)协助所有权证书的办理。

二、从房产交易纠纷看律师陪购服务的必要性

(一)数量大幅增涨

全国一线城市和部分二线城市商品房交易量价齐升，引发新一轮的密集调控政策。房产交易纠纷随之爆发式增涨。仅从青岛市中级人民法院审理的房屋买卖合同纠纷来看，2015年全年出具裁判文书的有485件，2016年550件，2017年为867件。[1]

(二)后果较严重

房价的上涨增加了购房的困难程度，尤其是2016年后的房价上涨导致二线城市（如青岛）的普通家庭也不得不耗尽双方父母几十年的积蓄买房，还要背负着沉重的贷款。房产纠纷涉及标的额巨大，如果处理不公，对很多家庭来说将是巨大的灾难。

(三)不正规交易泛滥

房产交易纠纷不仅限于有产权证的房屋，小产权房、经适房、安置房、廉租房等交易纠纷比重甚至超过了大产权房。

而大产权房的交易中，规避限购政策的约定比比皆是，比如借名买房，或者合同约定甚至口头约定至开发商处“更名”，口头约定5年后再过户等等。这既是不规范的开发商和中介推波助澜的结果，也是政府密集出台的调控政策与市场需求冲突的必然结果。

由此可见，律师陪购服务对于维护房地产市场的正常秩序，保护购房者的合法权益有着不可替代的重要作用。

三、国外律师陪购服务现状

由律师介入房产交易进行委托代理活动是国际普遍通行的做法。在美国，律师在房产交易过程中一般起到这些作用：买卖合同（PurchaseandSale Agreement）产权调查（Title Search）完成交割（Closing）售后登记（After the Closing）。美国50个州的房地产法律不尽相同。目前，特拉华州、乔治亚州、纽约州、北卡罗来纳州、南卡罗来纳州有明确法律规定：房产交易必须由执业律师参与监督和指导所有的文件。在阿拉巴马州，在执业律师起草所有法律文件（比如契约、抵押贷款和契约备注）之后，非律师人员也可以进行产权调查和签发产权保险。而在其他州，买家有权利自由选择法律代表，房产中介和贷款放款人不允许强迫买家请其指定的专业律师。波士顿地区房地产律师一般收费在5