2010年，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）发布，拉开了我国房地产市场调控的大幕。

一方面，各主要城市近期发布或正在施行的地方政府房地产调控文件均为一般规范性文件，但内容规定却触及私权自治、税收法定、信贷政策调整等多个层面，而其本身却缺乏明确上位法规定，制定程序亦不完备，因而此类房地产调控文件的合法性备受质疑（参见陈承堂：《临时性调控政策的合法性检讨》，载于《法学》，2011年第4期，第35-41页）。另一方面，部分学者亦从国家宏观调控的必要性出发，以经济社会学的价值判断为视角，一定程度认同房地产调控的合法性或合理性（参见郑少华：《“限购令”的法律解释》，载于《法学》，2011年第4期，第41-43页）。

在房地产调控政策日趋严厉的背景下，首当其冲进入司法实践的便是大量借名买房法律纠纷的出现。此类纠纷中，借名人往往不符合特定城市的购房资格要求，于是转而寻求与具有购房资格的出名人合作购房，通过书面或口头约定由借名人出资并实际享有标的房屋的权益，而由出名人作为对外购房人与第三方订立房屋买卖协议并登记为产权人，在一定条件成就如借名人具备购房资格时再进行相应不动产权属的变更登记。

本文将立足于司法实务，暂时抛开合法性或价值判断的逻辑，从借名买房的认定标准、借名买房的法律后果及其最新争议等层面对司法实践进行梳理。

一、借名买房的成立标准：高度可能性

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2020〕20号）第108条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”据此，司法实践中，人民法院往往在借名买房法律关系成立的认定中考虑多种情形，包括：书面或口头借名约定是否存在，无书面借名约定的合理性，首付款项及按揭还款由谁出资，购房合同、发票、不动产权证等全套材料由谁实际保管，标的房屋由谁实际居住或使用，水电燃气及物业管理等日常费用由谁实际支付，是否及时要求办理变更登记等。在完整事实链条的基础上，依据前述司法解释关于待证事实的证明标准需达到高度可能性的规定，人民法院最终审核借名买房法律关系是否成立。

在广州市中级人民法院（2019）粤01民终14424号梁卓均、李淑兴所有权确认纠纷二审民事判决书中，二审法院基于借名人实际支付了全部购房款及税费，并保存了全套购房合同及发票，案涉房屋亦由借名人实际居住、使用，且由于亲戚关系未签署书面借名协议具有合理性，最终认定借名买房的事实具有高度可能性，因而成立。后续，广东省高级人民法院（2020）粤民申2166号再审民事裁定书进一步予以确认。

在天津市第三中级人民法院（2020）津03民终4090号崔培、储智霞合同纠纷二审民事判决书中，二审法院认为：“从两审查明的事实看，各方当事人并未签订书面的协议，约定系赠与还是借名买房关系。故应从整个购买诉争房屋的过程进行审查，购买案涉房屋所支付的首付款及契税均以储智霞给付崔培的款项支付，双方当事人之间购置诉争房屋时存在亲密的亲属关系，诉争房屋亦由储智霞夫妇出资装修并居住多年。综合上述因素，一审判决认定储智霞与刘某、崔培的借名买房关系成立，有事实和法律依据，亦更符合常理，本院予以确认。”后续，天津市高级人民法院（2021）津民申2号再审民事裁定书亦对此予以确认。

此外，北京市高级人民法院（2020）京民申4959号胡可璐与杨经纬等合同纠纷再审民事裁定书、广东省高级人民法院（2020）粤民申9032号林雪花与江门市盈燊电器制品发展有限公司物权确认纠纷再审民事裁定书、甘肃省高级人民法院（2020）甘民终279号杨文静与甘肃穆萨正通国际物流有限公司二审民事判决书等均是在合同纠纷或所有权确权纠纷中，基于高度可能性标准，结合案涉各环节事实细节，认定借名法律关系的相关案例。本文后续所涉及的多数借名人提起的执行异议之诉案件亦遵循前述高度可能性标准首先认定借名法律关系的成立与否，该等案件此处不再单独罗列