提取公因式——避免条文的重复

特别的合同：有名合同

更上位的公因式——总则

无法找到全貌

简目：

一、缔约阶段

（一）自己缔约

1.要约

2.承诺

前置性问题：3.主体（自然人/法人/非法人组织）

4.意思表示与生效规则

5.法律行为的效力瑕疵

6.小结：不同层级的公因式

（二）代理缔约·

第三人介入

1.代理

2.滥用代理权出卖房屋类型

处理方法1:恶意串通（举证责任）

2.公序良俗（禁止向一般规则逃避）

3.无权代理（效力待定）

违背了内部的代理原则（对被代理人有利）

代理权授予独立性：保护交易相对方

相对人是否有保护必要

（三）辅助合同

1.委托合同：代理合同

2.中介合同：中介公司（以前的居间合同）

3.借款合同（又会要求一些担保合同）

4.定金合同：合同编的通则

5.担保合同

（1）保证合同：人保

（2）抵押合同：一方面可以继续使用，一方面也有担保作用（物的价值的实现有优势）

（3）质押合同：占有

（4）其他担保（借款合同的从合同）

二、履约阶段

（一）出卖人义务（义务群）

1.主给付义务

（1）交付义务

经济上的所有权

「1」本义交付

「2」交付代替

简易交付：如房客买房

占有改定：甲卖完又租

返还请求权：甲把有租客的房子卖给乙，乙就拥有了返还请求权

「3」买卖不破租赁

不管所有人几手交易，我都可以继续租

（2）所有权转移义务

法律上的所有权

买卖合同与物权变动：

房屋有登记才能物权变动；没有登记也不影响合同效力

第二百一十四条　【不动产物权变动的生效时间】不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二百一十五条　【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

（3）瑕疵（担保）义务

「1」不应该有质量瑕疵

第六百一十五条　【标的物的质量要求】出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

「2」权利负担

第六百一十二条　【出卖人权利瑕疵担保义务】出卖人就交付的标的物,负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务,但是法律另有规定的除外。

注：罗马法“买者当心”，出卖人只有给付义务，买到病牛你要自己承担风险

后来出现了单独的担保责任，并不在合同之内

「3」双轨制与单轨制

双轨制：单独的担保，与买卖合同无关

单轨制：把保证变为主给付义务

现在德国：双轨制到单轨制；我国从一开始就是单轨制，虽叫“担保”，实际上就是主给付义务

2.从给付义务

单证资料交付义务

第五百九十九条　【出卖人交付有关单证和资料义务】出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。

包装义务：

第六百一十九条　【标的物包装方式】出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,应当按照通用的方式包装;没有通用方式的,应当采取足以保护标的物且有利于节约资源、保护生态环境的包装方式。

3.附随义务：诚信、合同性质与目的、交易习惯

（二）买受人义务

1.主给付义务

（1）价金支付义务

（2）价金风险转移

第六百零四条　【标的物毁损、灭失风险负担的基本规则】标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

提问：如果交付了，但是所有权未转移，发生地震怎么办？

正当性解说：风险利益一致。出卖人一旦交付，如果不涉及第三人，买受人享有利益

除非能证明是强制性规范，我们更倾向于任意性规范，即使没有“当事人另有约定的除外”。

2.从给付义务

3.附随义务

4.不真正义务：检验通知义务

第六百二十一条　【买受人的通知义务】当事人约定检验期限的,买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的,视为标的物的数量或者质量符合约定。

自己没有采取行动造成的自己的损失，自己承担责任（买受人为自己利益考虑的义务）

三、违约责任

（一）给付不能

1.不可归责：风险

2.可归责于出卖人：解除/损害赔偿/违约金

3.可归责于买受人：没交付，买受人把房子烧了，还是要交付价款

（二）给付迟延：

1.出卖人迟延：迟延利息/违约金

2.买受人迟延：风险转移

第六百零五条　【迟延交付标的物的风险负担】因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的,买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。

（三）瑕疵给付（品质/权利）

1.重大瑕疵：解除/拒收

第六百一十条　【出卖人根本违约的风险负担】因标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担