按我国法律的相关规定，现行房屋买卖分在建商品房卖及存量房买卖两种类型。本文主要讲述在建商品房买卖（即购房者从房地产开发企业购买在建的商品房）的相应流程及法律风险。

一、签订认购书

对于规范经营的房地产开发企业，进行商品房买卖的第一步就是签订认购书或认购协议。作为常见的买房文件之一，很多人并不清楚其法律性质、效力和意义。关于认购书，有必要了解以下方面：

1、按内容及是否支付购房款区分，认购书的法律性质、效力不同，分不同类型

不同房地产开发企业制定的认购书版本及内容存在很大差异。有的认购书内容约定的很详细，包括了商品房买卖合同约定的主要内容，如买卖双方基本情况、房屋基本状况、商品房价款及支付方式、商品房交付使用条件及日期、商品房买卖合同网签备案时间、违约责任等条款；有的认购书内容约定的很简单，仅仅包括买卖双方基本情况、房屋基本状况、价款支付等数个条款。有的认购书，则缺乏基本的合同条款（如买卖双方基本信息、商品房基本状况、价款等）的，这类认购书则不具有法律约束力。有的买房者已经支付购房款，履行了商品房买卖合同的基本内容，有的尚未支付。不同履行情形下，不同内容的认购书，具有不同的法律性质与效力，不能一概而论。

2、具有房屋买卖合同的主要内容且买房人支付价款的认购书，为本合同。否则，为预约合同。二者在效力、违约责任方面有所不同

预约合同，系相对本合同而言，是指双方为签订本合同（商品房买卖合同）而就签订本约的相关事项事先签订的书面协议。

那么，认购书约定怎样的内容，才算预约合同，达到怎样的条件，才构成本合同。对此，法律有明确规定。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、《商品房管理办法》第16条的规定，如认购书内容包括了买卖双方基本信息、商品房基本状况、商品房价款及支付、商品房交付条款，且出卖人（房地产开发企业）已按约定收取全部或部分购房款，那么认购书即可视为商品房买卖合同。此类认购书不管是否约定“择日签订商品房买卖合同”或“办理商品房买卖合同的网签、备案手续”均被认定正式的商品房买卖合同，后续签订的相关商品房买卖合同，视为补充协议或变更协议。如任何一方违反该认购书，承担违反商品房买卖合同的违约责任。按目前司法实践，如房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，该类认购书无效，但在一方起诉前取得商品房预售许可证明的，该类认购书有效。

除构成商品房买卖合同之外的认购书，被认定为预约合同，后续仍需签订正式的商品房买卖合同。但如一方不履行签订正式商品房买卖合同的义务，依据认购书，法院不支持强制履行签订商品房买卖合同，可支持依认购书主张违约责任。原因在于签订正式的商品房买卖合同为一种行为，具有极大主观性，需要双方协商一致。违反认购书约定，导致商品房买卖合同无法签订的，须按认购书约定承担无法签订商品房买卖合同的违约责任。一般而言，该违约责任的表现形式为解除认购书、返还已支付的款项等。与违反商品房买卖合同导致的违约责任不同。未取得商品房预售许可证明前，签订的此类认购书有效。

3、预约合同性质的《认购书》，发生特定情形时，购房者可以解除认购书，不收楼，不签本合同，并主张对方的违约责任。

如双方签订的认购书属于预约合同性质，对购房者而言，其效力在于购房者有权且仅能请求房地产开发企业诚信履行订立本约（即《商品房买卖合同》）、办理本约合同网签备案的义务，不得直接请求其直接履行《商品房买卖合同》交付房屋等与交付相关的内容。对于房地产开发企业而言，其效力同样在于只能要求购房者履行订立本约（即《商品房买卖合同》）、办理本约合同网签备案，而不能要求购房者收楼。如房屋存在质量问题或存在抵押、查封、出售等限制转让情形，房地产开发企业欺诈性、强制性向购房者交付房屋的，购房者可以不予收楼，依法解除认购书，不承担违约责任。同时，因上述原因导致双方不能按规定办理网签、备案手续，不能实现或延迟实现双方签订《认购书》所要实现双方签订本约（即《商品房买卖合同》）的根本目的，已符合《认购书》法定解除的条件。根据《合同法》第44条、第93条、第94条之规定，购房者可以依《认购书》约定要求解除《认购书》，要求退还已支付的款项及同期银行贷款利息，并主张对方的违约责任。

二、支付定金、订金或诚意金

签订《认购书》后，房地产开发企业一般会要求买房者支付一部分款项，实践中，这部分款项通常以定金、订金或诚意金的形式出现。名称不同，效力也不同。

定金，如发生非因购房者原因不能签订商品房买卖合同的情况，适用定金罚则，房地产开发企业需双倍返还定金。如因不可归责于双方的原因导致不能签订商品房买卖合同，房地产开发企业仅将定金本部分返还购房者。

订金，通常被认定为预付款，不适用定金罚则，如任何一方发生违约行为，要么返还，要么折抵违约金或损害赔偿金。

诚意金，一般不具有强制性法律效力。如购房者不愿或不想买房的，可以退还。

购房者根据交易情况，可与房地产开发企业协商所交