签订空白条款需注意

1．看是否有商品房预售许可证

取得商品房预售许可证必须符合下列条件：

（1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件；

（3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；

（4）已通过竣工验收；

（5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期；

（6）物业管理方案已落实。

买现房的好处在于可以比较清楚地了解房屋的现状，可以尽快取得房地产权利证书等。购房人可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假即可，无商品房预售许可证对外销售房屋的，购买时都有隐患，存有不安全因素。

2．看合同中的土地性质

现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。

在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前法律只是规定住宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。

3．看清楚房屋用途

现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。

关于公寓的界定，目前不是很明确。明确的是，国家强制标准中对日照的要求没有提及公寓一词，只有对住宅的解释。公寓光照时间不需要满足大寒日有效日照内满窗日照时间不少于两小时。另外公寓能否作为学区房，目前教育部门也没有明确的答复， 因此为了孩子入学购房的要特别慎重。

4．物业也不能忽视

在签订商品房合同时会与前期物业公司签订物业服务合同，由于开发商与前期物业公司关系一般比较紧密，物业公司的声誉，以及物业合同中的很多约定，也要仔细阅读。

虽然成立业委会后可以解聘物业公司，但目前的现实是很多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间纠纷较多。

5．车库和地下室或者阁楼的约定

合同签订时，开发商承诺给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的，这些约定一定要写入合同，口头承诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

是否有车库，一定要看规划，而不是听开发商口头承诺。另外人防车位也需特别注意。

6．面积的约定

这是目前引发纠纷最多的条款，大家都认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以不用付费，实际这是错误的。

如果购房人和开发商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门出具的面积为主。

这一做法规避了3%的法定条件。大家一定要看清楚这点，可以在合同签订时直接约定面积，明确约定超过多少不再付费。

7．贷款问题的约定

开发商往往答应帮助购房人贷款，但合同却不约定无法贷款可以退房，而是约定因为购房人信誉等问题导致不能贷款的，购房人需一次性付清房款。

可以先行查询个人信用或者在合同中明确约定“因无法贷款可以解除合同”。

8．逾期或者赔偿的问题

开发商和购房人会在合同中，对双方办证或者缴纳购房款等问题的期限进行约定，但如果细心就会发现，双方违约后，赔偿的金额是不对等的，合同签订时可要求对等待遇。

9．交房的问题

交房的条件，一定要在合同中明确。在哪个验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣工验收备案、消防验收等。

单体验收后，有可能小区还处于建设状态，小区内的道路、绿化都有可能未完成，居住不一定方便，因此需约定清楚。

10．小区公共区域和公共部位的约定

开发商往往会告诉购房者，小区内的会所、健身场所等多么规范、多么先进，绕开产权问题。

如果合同未约定这些场所的产权，开发商有可能卖掉这些场所，买主不一定能让业主免费或者优惠使用，如果合同中约定了这些场所的所有权归业主所有，则开发商不能出售这些场所。

11．对各类设施的约定

燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户无法选择，如果在合同中约定，要求开发商允许几家经营商进入小区，业主就有主动权了。

12．双方协商解决的内容必须多研究

凡是前面提到纠纷的内容，后面写双方协商解决的，一般都是对开发商不利的，一定要明确违约责任，不能简单地标注协商解决。

合同附件也要留意

商品房买卖合同除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。

（1）房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。

如果上述内容不明确，则房屋平面图起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

（2）无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应使用准确的数字和具体的描述来表示其内容，而不应使用概念化的词语。

像“高级”“名牌”“精装修”这类词语不应在附件中出现，而应明确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么牌子，“