毕业季，初入职场的年轻人往往选择暂时租房居住，与此同时，也产生了一系列房屋租赁合同纠纷，应法律群友“KellyChats”邀请，作为一名资深的“承租人”，今天聊聊如何用法律手段维护“租房一族”的自身合法权益。

先讲讲我在租房过程中遇到的“真实案例”：一日，某正躺在沙发上看电视，忽然发现地面瓷砖翘起，有开裂嫌疑，遂立即掏出手机，录像取证，发给房东，同时找来邻居作为证人，以证自身清白。随手翻开《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以备不时之需。

注：下文中的“我”，视为承租人。

1. 问：一间房屋，我最长可以租赁多长时间？

答：一般不得超过20年。《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

2. 问：什么情形下我可以任意解除合同？

答：1.没有约定租赁期限的；2.租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的；3.租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的。

在这里提醒广大租房人，为了减少不必要的麻烦，6个月以上的房屋租赁合同一定要签订书面合同，否则房东也享有任意解除权，即使法律规定房东应在合理期限之前通知承租人。

3. 我可以把租的房子转租给别人吗？

答：具体情况具体分析，一般来讲，未经房东同意擅自转租的，房东具有法定解除权。但是房东知道或者应当知道我将房屋转租给他人之日起6个月内未提出异议的，房东的法定解除权消灭。

4. 哪些情形下我享有法定的解除权？

答：因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用的，我享有法定的解除权：1.租赁房屋被依法查封的；2.租赁房屋权属有争议的；3.租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的。

需要注意的是，房东以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

5. 哪些情形下房屋租赁合同一定无效？

答：1.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，所订立的租赁合同无效；2.就未经批准建设的临时建筑所订立的租赁合同无效；3.房屋租赁合同的合法转租，转租期限超过承租人剩余期限的，超过部分无效；4.非法转租，转租合同无效。

6. 房东把房子分别租给了我、张三、李四、光头强，如何确定谁优先享有承租权？

答：1.已经合法占有租赁房屋的承租人优先；2.已经办理登记备案手续的承租人优先；3.合同成立在先的承租人优先。

总之一句话，租了房屋尽快入住。

7. 租房期间，房东把我租的房子卖给张三，张三要求我腾退房屋，我该怎么办？

答：我有权拒绝张三的请求，此为“买卖不破租赁”。张三只取得了房屋的所有权。

8. 房东想卖掉我租住的房屋，我享有优先购买权吗？

答：享有。房屋租赁合同存续期间，出租人出卖（不包括继承、赠与）房屋，拍卖房屋、与抵押权人协议用租赁的房屋抵押债务，应提前合理期间通知承租人，承租人享有同等条件下的优先购买权。

9. 哪些情况下，我无法行使优先购买权？

答：1.房屋的共有人行使优先购买权的；2.出租人将房屋出卖给自己的近亲属的；3.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的；4.出租人将房屋卖给善意的第三人，并办理完毕过户登记的。

10. 什么是合法转租、非法转租？

答：张三将房屋租给我，我经过张三同意，将房屋租给奥特曼，这就叫合法转租。

张三将房屋租给我，我没经过张三同意，将房屋租给了钢铁侠，这就叫非法转租。

11. 房子损坏了，该谁修？

答：1.有约定的按约定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或者延长租期。2.没有约定的，由出租人承担租赁物的维修义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。

举个栗子：我租住张三的房子，因为房子漏雨需要维修，我和张三有约定的，按照约定承担维修义务，维修屋顶用了一个月时间，影响我正常居住，张三应当给我减少一个月租金或者延长一个月租期。如果没有约定维修义务，应当由张三承担维修义务，张三耍无赖，不给我修，我可以自己修，维修费用由张三承担。

12. 我租张三的房子，应不应该装修？

答：租的房子能住就行，没事尽量不要装修。

13. 李四租张三的房子后，又将房子转租给我，后来李四拖欠张三租金，张三赶我走，我该怎么办？

答：我可以代李四偿还租金，以抗辩张三的合同解除权，超过部分，我还可以向李四追偿，但是实践中除非极特殊情况，不建议这么干，李四能拖欠张三租金，这个人就缺乏期待可能性。

法律依据：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额， 可以折抵租金或者向承租人追偿