此说法，最早源于最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号，简称“查冻扣规定”）第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”而被执行人的唯一住房，往往就是被执行人“生活所必须的房屋”，因而很多人便会误认为唯一住房不能被强制执行。

实际上，唯一的住房也可能超出生活所必须，比如被执行人一家三口在一线城市有一套大别墅，虽然是唯一住房，但这显然超出了生活必须的标准。

最高人民法院在《查冻扣规定》第7条也规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”

这说明，“唯一住房不能执行”的说法并不准确，能否拍卖，要根据被执行人综合财产状况加以判断。

2015年，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称“执行异议规定”）第20条明确规定：

金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持。

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

以上规定可以看出，在保障被执行人合理的安置费情况下，债权人可以申请法院拍卖变卖被执行人名下的唯一住房。

浙江省高级人民法院在《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》（浙高法执〔2014〕12号） 中认为：

所谓“一处住房”，是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。

人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的，不能认定被执行人仅有“一处住房”，应当予以执行：

（1）一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；

（2）被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地（县级的市、县、区）农村有宅基地并自建住房的；

（3）被执行人的一处住房用于出租、出借的；

（4）被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；

（5）一处住房系执行案件债务所指向的标的物的；

（6）其他不宜认定为“一处住房”的情形。

下列情形虽属于“一处住房”，但应认为超出“生活所必需”，人民法院可以执行：

（1）住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需（按当地廉租住房保障相关规定）的住房面积50％以上的；（2）被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50％以上的。

实务中，如何认定被执行人的“唯一住房”，如何判断超出“生活所必需”，最高人民法院并没有明确的规定，浙江高院的意见给我们提供了重要的参考。

安置费怎么算，是执行中容易产生纠纷的问题，最高人民法院执行异议规定第20条也只是提供了一个总体的思路：参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

但是这里的“当地”，是所居住的城市，比如北京市，还是可以具体到所居住城市下辖的某个“区”，比如北京市海淀区？“扣除五到八年租金”，到底是五年还是八年呢？

为了解决这些问题，进一步明确安置费的计算标准，上海市高级人民法院在2018年发布了《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要》（简称“纪要”），该纪要对安置费具体计算方式，给出了较为明确的规定：

1、对“当地”的理解，“纪要”明确是指“房屋所在的各区”：

“一套房”执行时，房屋在上海的，所参照的“当地房屋租赁市场”中的“当地”如何确定？（纪要第7问）

答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金，房屋在上海的，其中的“当地”是指被处分房屋所在的各区。

2、“纪要”明确了安置费的计算公式：

“一套房”执行时，“扣除的五至八年租金”具体如何计算？（纪要第9问）

答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，计算租金时应当分别确定被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准，

计算公式为：

3、“当地廉租住房保障人均面积”“当地房屋租赁市场的平均租金”怎么确定？

“一套房”执行时，所参照的当地房屋租赁市场平均租金标准如何确定？（纪要第8问）

答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，执行法院应当组成合议庭,参照当地房屋租赁管理部门提供的信息及市场行情并结合案件具体情况，进行充分评议，确定租金标准确定“当地房屋租赁市场平均租金标准”。

根据纪要对第8问的解答可以看出，“当地廉租住房保障人均面积”“当地房屋租赁市场的平均租金”这两项数据，需要房屋租赁管理相关部门提供，各地情况不一，每年的数据可能都有变化，具体需要咨询当地的房屋租赁管理部门。

4、“扣除五至八年”的租金年限如何确定，纪要也没有给出具体的标准，需要执行法院根据具体情况综合判断。

 “一套房”执行时，“扣除的五至八年租金”具体年限如何确定？（纪要第6问）

答：申请执行人同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从房屋变价款中扣除五至八年租金的，执行法院应当组成合议庭评议确定“五至八年”的具体年限。

以上，笔者对执行实务中遇到的拍卖被执行人唯一住房涉及到的安置费问题，进行了归纳和梳理。对于“唯一住房”执行的问题，符合《执行异议与复议若干问题的规定》第二十条规定的情形，现在绝大多数法院都会依据二十条的规定对“唯一住房”进行拍卖和变卖。安置费往往是先从房屋拍卖款中扣除，余款再考虑分配给债权人。双方如对安置费有异议，可以向执行法院提出执行异议，对执行异议裁定不服的，可以向上一级法院申请复议。

【温馨提示】

如果您需要更多帮助或遇到任何法律问题，比如房产继承问题，欢迎向我们的北京房产律师团队进行咨询，我们很乐意为您解答。免费咨询热线：136-7129-5837（08:00-21:00）