1.未领取权属证书的房屋买卖合同的效力

——南京赛特欧运输设备制造有限公司与福溢工艺（南京）有限公司买卖合同纠纷案（江苏省南京市中级人民法院〔2008〕宁民四终字第2617号民事判决）

裁判要旨：当事人双方买卖的房屋虽然未领取权属证书，但并不因此影响买卖合同的效力。

适用解析：《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条款明确了不动产物权变动的原因与结果相区分原则，强调合同等原因行为的效力应受《合同法》的调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受《物权法》的规制，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。房屋登记只是一种公示的方法，房屋登记与房屋买卖合同相结合才发生不动产物权变动的法律效果，当事人未办理登记手续只是不发生所有权转移，并不影响买卖合同本身的效力。另外，虽然《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定仅为管理性规范而非效力性规范，违反该条并不必然导致合同无效。根据上述，当事人双方买卖的房屋虽未领取权属证书，但并不因此影响买卖合同的效力。

案例索引：见钱锋、唐明：《房屋未领取产权证不影响协议转让》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2009年第8期。

2.未经登记的农村房屋转让合同的效力

——孙君培、李苏仙、孙人杰、曹桂云、孙君敏、孙益飞与孙永祥房屋买卖合同纠纷案（浙江省宁波市中级人民法院〔2009〕浙甬民二终字第588号民事判决）

裁判要旨：未经登记的农村房屋转让行为不应适用《物权法》的登记生效原则，人民法院不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理初始登记为由，认定农村房屋转让合同无效。

适用解析：《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，在法律有特别规定明确豁免不动产物权登记的要求情形下，不动产物权的设立、变更、转让无需登记即可发生效力。针对农村房屋所有权的设立、变更、转让，我国现行立法虽然尚无无需登记的规定，但鉴于房地一体的原则以及农村宅基地属农民集体经济组织所有，亦没有强制性的规定要求农村房屋所有权必须登记。同时，根据《物权法》第一百五十三条、第一百五十五条的规定，《物权法》亦没有强制性要求宅基地使用权的取得都必须登记，只是要求已经登记的宅基地使用权转让的，应当及时办理变更登记。可见，在农村宅基地使用权登记尚未普及的情况下，不能因为没有初始登记就否定宅基地使用权转让的效力。综上，未经登记的农村房屋转让行为不应适用《物权法》的登记生效原则，人民法院不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理初始登记为由，否定农村房屋转让的效力。如果转让双方系同村村民，讼争的房屋也在该村，房屋交易在村民委员会的见证下进行的，应当认定物权转让发生了效力。当然，未登记的宅基地使用权再转让的，受让方应当在取得物权后，及时办理初始登记。

案例索引：见徐万鑫、郑智杨：《未经登记的农村房产的有效转让和善意取得》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2010年第12期。

3.违反房屋限购政策的合同的效力

——张翼如与沈亮买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2012〕二中民终字第16191号民事判决）

裁判要旨：国务院或地方政府制定的房屋限购政策不属于法律和行政法规的范畴，不能以违反房屋限购政策为由认定相关合同无效。

适用解析：所谓房屋限购政策，是指国务院或地方政府为抑制房价过快上涨，遏制投资、投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展和保障民生，对城镇居民家庭购买住房的资格及购买数量所作出的限制政策。《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”根据上述规定，认定合同无效的依据，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规中的效力性强制性规定。因国务院或地方政府制定的房屋限购政策不属于法律和行政法规的范畴，故不能以违反房屋限购政策为由认定相关合同无效。

案例索引：见石海朝：《明知不符购房条件仍签购房合同者需承担违约责任》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2014年第4期。

4.预购人将购买的预售商品房再行转让的效力

——李代琼与李德燕买卖合同纠纷案（重庆市第五中级人民法院〔2013〕渝五中法民终字第04220号民事判决）

裁判要旨：商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的，人民法院不得以预购人未取得所有权为由认定合同无效，预购人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权导致房屋不能交付的，应当承担违约责任。

适用解析：《城市房地产管理法》第四十六条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”到目前为止，国务院未对预售商品房再行转让的问题作出规定。但《城市房地产管理法》规定房地产开发企业对未竣工但符合法定条件的在建商品房可以预售。也就是说，对于未依法登记取得权属证书的房地产的转让，《城市房地产管理法》并没有完全禁止。而且，《城市房地产管理法》授权国务院对商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题另行作出规定，蕴含了立法机关对这一行为的认可与支持。既然我国现行法律没有对此作出禁止性规定，按照法无禁止即可为的民法原理，应当认定预购人与第三人签订的转让合同有效。如果预购人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权导致房屋不能交付的，应当承担违约责任。

案例索引：见陈莉：《预购商品房买卖协议转让有效》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2014年第8期。

5.房屋所有权的合理期待权转让合同的效力

——赵丽与罗凤仙房屋买卖合同纠纷案（河南省郑州市中级人民法院〔2011〕郑民三终字第725号民事判决）；张益华与熊群先商品房买卖合同纠纷案（湖南省长沙市中级人民法院〔2008〕长中民一终字第1888号民事判决）

裁判要旨：当事人对未来取得房屋所有权的合理期待权，可以成为交易的客体，当事人签订协议将其对房屋所有权的合理期待权转让给他人的，不违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定转让合同有效。

适用解析：当事人基于某种特定身份获得了购买房屋的权利，且表达了购房意愿的，虽然房屋尚未竣工，但该房屋的位置、楼层、面积等基本价值要素已经大致确定，具备了比较明确的经济价值。此时，虽然该当事人没有获得该房屋的所有权，但取得房屋所有权的过程已经开始，一旦条件成熟或者期限届至，即可获得该权利。当事人所处的这种法律地位构成了对该房屋所有权的合理期待权，因这种期待权是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴，故可以成为交易的客体。因此，当事人签订协议将其对该房屋所有权的期待权转让给他人，并收取一定的转让费，并不违反法律、行政法规的强制性规定，只要双方意思表示真实一致，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形，人民法院应当认定转让合同合法有效。

案例索引：见崔霞、孔凡松、申阳：《没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定——河南郑州中院判决赵丽诉罗凤仙房屋买卖合同纠纷案》，载最高人民法院主办：《人民法院报》2012年6月7日第6版“案例指导”；另见竺雨迪、钟建林：《张益华诉熊群先商品房买卖合同纠纷案》，载最高人民法院应用法学研究所编：《人民法院案例选》2012年第4辑（总第82辑），人民法院出版社2013年版，第120—124页。

6.未取得权属证书的房屋转让合同的效力

——喻世勇与李浩、郑先平、田阳房屋买卖合同纠纷案（广东省深圳市南山区人民法院〔2007〕深南法民三初字第997号民事判决）；车玉华与雅安市新宇置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷案（四川省雅安市雨城区人民法院〔2005〕雨城民初字第621号民事判决）

裁判要旨：当事人之间订立合同转让未取得权属证书的房屋，不违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定及其他法律、行政法规的强制性规定，该合同的目的只有在办理房屋权属证书这一条件成就后方能实现，但该条件是否实际成就并不影响合同本身的效力。

适用解析：根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”可见，房地产转让包括签订买卖、赠与等合同，交付价款、交付房屋、办理过户登记等一系列行为。因此，对于《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定中的“房地产不得转让”，应当理解为房地产转让的系列行为因房地产尚未登记领取权属证书而不能彻底完成，不能发生物权转移的合同履行目的。申言之，依法登记领取权属证书是房地产物权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合该条件的，房地产不得进行转让登记，不能发生物权变动的结果，但买卖合同的效力不受影响，买卖合同符合《合同法》规定的有效要件的，仍然有效。依法登记领取权属证书不是房屋转让合同的生效要件，领取权属证书只是房屋转让合同一方当事人应当履行的义务。在签订房屋转让合同前，当事人是否办理房屋登记手续、是否领取房屋权属证书，影响的是房屋所有权是否能够依法转移，而房屋所有权是否转移对合同本身的效力并无影响。对此，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，当事人之间订立合同转让未取得权属证书的房屋，并不违反《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定及其他法律、行政法规的强制性规定，该合同的目的只有在办理房屋权属证书这一条件成就后方能实现，但该条件是否实际成就并不影响合同本身的效力。

案例索引：见谭素青、刘丽梅：《原告喻世勇与被告李浩、被告郑先平、第三人田阳房屋买卖合同纠纷及二被告反诉、第三人单独起诉案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2010年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社2011年版，第5—13页；另见唐力：《车玉华诉雅安市新宇置业有限责任公司及新宇置业有限责任公司反诉车玉华房屋买卖合同纠纷案》，载国家法官学院、中国人民大学法学院编：《中国审判案例要览（2006年民事审判案例卷）》，中国人民大学出版社、人民法院出版社2007年版，第86—90页。